Konut ve Çatılı İşyerlerinde Kira Bedelinin Belirlenmesi

Konut ve çatılı işyerlerinin kira bedellerinin belirlenmesi ve artırılması usulünü bu yazımızda ele
alacağız.

1- Kira Bedelinin Belirlenmesi
Pek çok konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesinde sıklıkla karşılaşılan problemlerin başında kira bedeli uyuşmazlığı gelmektedir. İlk defa yapılan kira sözleşmelerinde TBK 343 “kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz.” Kiracı ve kiralayanın kira bedelini belirlemede serbest olduğunu belirtmektedir. Bu noktada kira bedelinin ilk defa belirlenmesinde sınır TBK 27 ve TBK 28 atfıyla “kanuna, ahlaka, emredici hukuk kurallarına aykırı olmama ve taraflardan birinin durumunu çok ağırlaştırmama (gabin) olabilir.

Aslında bedele ilişkin uyuşmazlıklardaki sorun ilk kira döneminde çıkmamaktadır. Zira taraf iradeleri birbirine uygunsa sözleşme kurulabilmektedir. Uygulamada özellikle sonraki kira dönemlerinde problem yaşanmaktadır. Çünkü ilk kira dönemi bittikten kiracı taşınmazda bulunmaya devam ediyorsa kiraya veren kira bedelini belirli bir oranda arttırılabilir. Bu artırmaya ilişkin düzenleme de TBK 344’de düzenlenmiştir.

A) Taraflar, aralarında kira artış oranını belirlerlerse kanunun lafzıyla “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır”

Burada dikkat edilmesi gereken husus taraflar kendi aralarında kira bedelinin artış miktarı olarak bir oran belirlemişlerse bu oranın on iki aylık TÜFE oranının altında kaldığından bahisle sözleşmede kararlaştırılan oranın artırımının istenemeyeceği hususudur. Zira bu durum TMK madde 2’ nin” Herkes, haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken dürüstlük kurallarına uymak zorundadır. Bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz.” Açık ihlali olacaktır.

B) Taraflar, aralarında belirli bir kira oranı belirlememişlerse “Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir”

Kira ilişkisinin 5 yıldan uzun sürmesi halinde ise ;
C) “Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir”

Kira bedelinin uyarlanması davası da TBK 344. Maddenin bu fıkrasına dayanılarak açılabilmektedir. Ancak burada dikkat edilmesi gereken husus bu davanın açılabilmesi için kira ilişkisinin en az 5 yıl sürmesidir. 5 yıllık süre dolduktan sonra bu dava her zaman için açılabilmektedir.

Kira sözleşmesinde kira bedelinin yabancı parayla kararlaştırılması halinde ise;
D) “Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır”

ÖNEMLİ HATIRLATMA ! 11/03/2022 tarihinde yürürlüğe giren yasa 11/1/2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununa aşağıdaki geçici madde eklenmiştir.

Bu yasanın geçici yasa olması dolayısıyla konutlara ilişkin kira bedellerindeki artış oranı 01/07/2023 tarihine kadar %25 ile sınırlandırılmış oldu. Geçici yasa olması dolayısıyla 01/07/2023 tarihinden sonraki dönemlerde konut kiralarının artış oranı süreci yukarıda açıkladığımız şekilde devam edecektir. Bu geçici madde sadece konut kiraları için getirilmiş olup çatılı işyerlerinde yukarıda açıkladığımız bedel belirleme sistemi uygulanmaktadır.

ÖNEMLİ HATIRLATMA !
Ancak TBK’ya 04/07/2012 tarihinde eklenen geçici madde uyarınca 01/07/2020 ‘ye kadar“ Kiracının Türk Ticaret Kanununda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, 11/1/2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354 üncü maddeleri 1/7/2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanmaz. Bu halde, kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümleri tatbik olunur. Kira sözleşmelerinde hüküm olmayan hallerde mülga Borçlar Kanunu hükümleri uygulanır.” Kanunun açık lafzı uyarınca tarafların kira bedelini serbestçe belirlemesine imkan tanımış olup TÜFE oranını geçmesini engellememiştir. 2020 öncesine ait kira uyuşmazlıklarda bu maddenin dikkate alınması gerekmektedir.

Gelelim kira bedeli uyuşmazlıklarında neler yapılabileceğine: TBK 345 de kira bedelinin belirlenmesine ilişkin davanın her zaman açılabileceği ifade edilmiştir. Kira bedelinin çok düşük olması sebebiyle dava açıldığında:

1- Eğer artış oranı önceden belirlenmişse; yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni kira dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.

2- Eğer artış oranı önceden belirlenmemişse bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.

Kira bedelinin çok yüksek olması sebebiyle dava açıldığında ise yine TBK 345 gereğince kira bedelinin belirlenmesi davası açılabilir. Mahkeme bu durumda 12 aylık ortalamalara göre TÜFE oranı, kiralananın durumu ve emsal değerleri gözönünde bulundurarak kira bedelini belirleyecektir. Kira bedelinin yüksek olması durumunda davacı kiracı olacağı için TBK 138 (aşırı ifa güçlüğü) de gündeme gelecektir.

Peki kiralayan belirttiğimiz sınırlara uymaksızın kira bedelini artırırsa veya kiracı kiralayanın sınırlara uyarak yaptığı artırımlara uymazsa ne olur ?

1- Kiralayan yukarıda açıkladığımız sınırları aşan bir oran belirlerse kiracı bu oranı ödemek zorunda değildir. Kiracı mahkemeden kiranın belirlenmesi için kira bedelinin belirlenmesi davasını açabilir. Ancak kiralayan icra takibi başlatırsa kiracıların mağdur olmaması için hukukçulardan sürecin yönetimine ilişkin destek alması gerekir.

2- Kiracı, kiralayanın sınırlara uyarak yaptığı artırıma uymazsa TBK 315 hükümleri devreye girererek” Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.” Kiracıya verilecek süre yine aynı madde gereği konut ve çatılı işyerlerinde en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar. Ardından kiraya veren icra iflas kanunu hükümleri çerçevesinde ödeme emri gönderebilir veya tahliye davası açabilir.