Kira Bedeli Tespit ve Uyarlama Davaları

KİRA BEDELİ TESPİT DAVASI NEDİR?

Sadece konut ve çatılı işyeri kiralarına özgü olmak üzere geçerli bir kira sözleşmesinin tarafları, anlaşmazlığa düştükleri kira bedelinin tespiti için, bundan hukuki yarar sağlamaları şartıyla, her zaman hukuk mahkemelerinde “kira bedeli tespit davası” açabilirler. Kira tespit davasının Türk Hukukundaki düzenleme yeri 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu olup, TBK m. 343 ve devamı maddeleri yazımız konusunu açıklığa kavuşturmaktadır.

TBK m. 343’e göre, kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz. Kanun hükmünün mefhum-u muhalifinden de anlaşılacağı üzere kira sözleşmelerinde yalnız bedel konusunda kiracı aleyhine değişiklik yapmak mümkün olacaktır. Kira bedelinin değiştirilmesi yasağının konulamamasının sebebi, kiraya verenin mülkiyet hakkının anayasal garanti altında olmasıdır (EREN f., 2018, s. 402) Peki, bu değişiklik hangi kurallara tabi olacaktır?

Öncelikle kira bedelinin taraflarca ilk kez belirlendiği durumda kanun koyucunun bir sınırlama getirmediğini söyleyelim. Buradaki sınırlama, ahlaka ve hukuka aykırı olmama ve aşırı yararlanmanın da söz konusu olmamasıdır.

Burada bizi ilgilendiren kısım kira sözleşmesinin yenilendiği durumlarda ortaya çıkmaktadır. Yenilenen bir kira döneminde kira bedeli neye göre tespit edilecektir? Daha önce belirlenen kira bedeli hangi kurallara ve prosedüre tabi olarak değiştirilecektir?

Bir kira sözleşmesinin tarafları kira sözleşmesini düzenlerken, takip eden her yıl için kira bedelindeki yıllık artış oranını karşılıklı olarak belirleyebilirler. Ancak kanun koyucu kiracıyı koruma misyonuyla bu orana bir sınır çizmiştir. Nitekim TBK m. 344’de: “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.” denmektedir.

Peki, yıllık kira bedeli konusunda taraflarca herhangi bir anlaşma yapılmamışsa yenilenen dönemde kira bedeli neye göre belirlenecektir? Şüphesiz kanun koyucu bu konuyu da atlamamıştır. TBK m. 344/2 uyarınca, taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Kısaca tekrar izah etmek gerekirse, kira sözleşmesinin tarafları, eğer yenilenen kira dönemleri için bir bedel artış oranında hemfikirlerse ve bu oran bir önceki kira yılının TÜFE ortalamasını geçmiyorsa, kira bedeli tespit davası gündeme gelmeyecektir. Ancak, taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, gerek kiracı gerekse kiraya veren, kira bedeli tespit davası açabilecektir. Bu durumda hâkim, hakkaniyet ölçüsünde ve yine TÜFE oranını dikkate alarak bir kira bedeli tespit edecektir.

Öte yandan kanun koyucu bu konuda, 5 yıldan uzun süreli veya 5 yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde bir istisna öngörmüştür. TBK m. 344/3’e göre taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.

Diğer bir deyişle kira sözleşmesi 5 yıldan uzun süreli ise taraflar arasında kira artış oranına ilişkin anlaşma olsa bile taraflar yenilenen kira dönemi için yeni bir kira bedelinin tespit edilmesini hâkimden isteyebileceklerdir. Ayrıca bu hüküm, yalnız ilk beş yılın dolmasından sonra değil, akabinde gelen her beş yıllık sürenin dolmasından sonra da uygulanacaktır.

DAVANIN AÇILMA ZAMANI

Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur. (TBK m. 345)

GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME

Kira tespit davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleridir. Yetkili mahkemeler ise davalının yerleşim yeri mahkemesi ile sözleşmenin ifa yeri mahkemesidir. Ayrıca HMK m. 17 uyarınca tacirler veya kamu tüzel kişileri, aralarında doğmuş veya doğabilecek bir uyuşmazlık hakkında, bir veya birden fazla mahkemeyi sözleşmeyle yetkili kılabilirler. Taraflarca aksi kararlaştırılmadıkça dava sadece sözleşmeyle belirlenen bu mahkemelerde açılır.

KİRA BEDELİ UYARLAMA DAVASI NEDİR?

Kira bedeli uyarlama davası, kira sözleşmesinin imzalanması esnasında taraflarca öngörülemeyen ve öngörülmesi de beklenemeyen (savaş, seferberlik, ekonomik buhran, COVİD-19 gibi bulaşıcı salgınlar vb.) nedenlerden dolayı taraflardan biri için edimin ifasının katlanılmaz hale gelmesi durumunda kanunun tanıdığı bir kolaylıktır.

Kira uyarlama davası için kanunda özel bir düzenleme yoktur. Söz konusu bu davanın hukuki temeli aşırı ifa güçlüğünü düzenleyen TBK m. 138’dir. İlgili maddeye göre, sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.

Taraflar kira sözleşmesini düzenlerken geleceği görmek gibi bir yeteneğe sahip olmadıklarından değişen koşullar neticesinde ifa güçlüğüne düşebilirler. Nitekim bunun günümüzdeki en büyük örneği COVİD-19 salgınıdır. Bu salgın neticesinde birçok sektör hafife alınmayacak ekonomik zorluklarla mücadele etmiş ve hatta çoğu sektör batma noktasına gelmiştir. Bu nedenle bu krizin pençesinde olan sektörde mesleki faaliyet gösterenler de günlük hayatlarında zorluk yaşamışlardır.

KİRA BEDELİ UYARLAMA DAVASI AÇABİLMENİN ŞARTLARI NELERDİR?

Uyarlama davasının şartları TBK m. 138’deki hükmün lafzına bakıldığında şöyle özetlenebilir:

a) Ortada hukuken geçerli bir kira sözleşmesi olmalıdır.

b) Kira sözleşmesinin imzalandığı esnada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durumun gerçekleşmesi gerekmektedir.

c) Olağanüstü durum borçludan kaynaklanmamalıdır.

d) Olağanüstü durum nedeniyle ifan talebinin dürüstlük kuralına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değişmiş olması gerekmektedir.

e) Borçlu borcunu henüz ifa etmemiş ya da ihtirazi kayıtla ifa etmiş olmalıdır.

GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME

Kira tespit davalarında olduğu gibi uyarlama davasında da görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleridir. Yetkili mahkemeler ise davalının yerleşim yeri mahkemesi ile sözleşmenin ifa yeri mahkemesidir. Ayrıca HMK m. 17 uyarınca tacirler veya kamu tüzel kişileri, aralarında doğmuş veya doğabilecek bir uyuşmazlık hakkında, bir veya birden fazla mahkemeyi sözleşmeyle yetkili kılabilirler. Taraflarca aksi kararlaştırılmadıkça dava sadece sözleşmeyle belirlenen bu mahkemelerde açılır.

DAVANIN AÇILMA ZAMANI

Kanun koyucu uyarlama davasının açılma zamanı ile ilgili olarak bir süre şart koşmamıştır. Uyarlama davası olağanüstü durumun ortaya çıkmasından sonraki herhangi bir zamanda açılabilir.

HER İKİ DAVA ARASINDAKİ BAZI TEMEL FARKLAR

1. Kira bedelinin tespiti davası sadece konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri için açılabilirken uyarlama davası tüm taşınır-taşınmaz kira sözleşmeleri için açılabilir.
2. Kira bedelinin tespiti davasında yenilenecek döneme ait kira bedeli belirlenirken hâkim, beş yıldan kısa süreli sözleşmelerde en fazla TÜFE oranında, beş yıldan uzun süreli sözleşmelerde TÜFE ve hakkaniyet ölçüsünde bir belirleme yapmak zorundayken uyarlama davalarında herhangi bir sınırlamayla bağlı değildir.
3. Kira bedelinin uyarlanması davasının açılabilmesi için olağanüstü bir durumun ortaya çıkması şartken bedel tespit davalarında olağanüstü bir durum gerekmez.
4. Kira bedelinin tespiti davasının açılabilmesi için kanun özel bir zaman belirlemişken uyarlama davası olağanüstü durumun ortaya çıkmasından sonraki herhangi bir zamanda açılabilir.
5. Uyarlama davasına kira bedeli dışındaki diğer hükümler de konu edilebilirken kira bedeli tespit davasının tek konusu kira bedeli olabilir.
6. Son olarak kira bedelinin belirlenmesi davasında sadece kira bedelinin belirlenmesine ilişkin bir tespit yapılırken uyarlanma davasında hâkim, uyarlamanın mümkün olmaması halinde kira sözleşmesinin feshine de karar verilebilir.

İLGİLİ YARGITAY KARARLARI

YARGITAY 13. HUKUK DAİRESİ E. 1999/315 K. 1999/995 T. 18.02.1999

KİRA PARASININ GÜNÜN KOŞULLARINA İNTİBAKINI SAĞLAYAN VE UYARLAMA ADI İLE ANILAN DAVA SONUCUNDA SÖZLEŞMENİN SADECE KİRA PARASI BÖLÜMÜ GÜNÜN KOŞULLARINA İNTİBAK ETTİRMİŞ OLUR. SÖZLEŞMENİN DİĞER KOŞULLARI ÖRNEĞİN BU OLAYDA OLDUĞU GİBİ, KİRA BEDELİNE KANUNİ ZAMLAR İLAVE EDİLECEĞİNE İLİŞKİN KOŞULDA BİR DEĞİŞİKLİK HASIL OLMAZ. YANİ SÖZLEŞMENİN DİĞER HÜKÜMLERİ AYNEN HUKUKİ STATÜSÜNÜ KORUR. UYARLAMA DAVASINDAKİ ASIL AMAÇ, SADECE KİRA PARASININ DEĞİŞTİRİLMESİNE YÖNELİKTİR. AKSİNİN DÜŞÜNÜLMESİ HALİNDE SÖZLEŞME SERBESTİSİ VE ÖZGÜRLÜĞÜ SINIRLARI ZEDELENEREK KİRA BEDELİNİN UYARLANMASI AMACI DIŞINDA SÖZLEŞMEYE MÜDAHALE EDİLMİŞ OLUR VE HUKUKEN ÜSTÜN GÖRÜLEMEZ.

ÖZET : Kira parasının, günün koşullarına, intibakını sağlayan ve uyarlama adı ile anılan dava sonucunda sözleşmenin, sadece kira parası bölümü, günün koşullarına intibak ettirilmiş olur. Sözleşmenin diğer koşullarında bir değişiklik olmaz; hukuki statüsünü aynen korur.

DAVA : Taraflar arasındaki alacak davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davacı avukatı tarafından temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi gereği konuşulup düşünüldü.

KARAR : Davacı, vakfa ait taşınmazda davalı bankanın 30.8.1992 tarihli kira sözleşmesi ile kiracı olduğunu, açılan uyarlama davası sonunda aylık kira bedelinin 9.2.1995 tarihinden itibaren 380.820.000 TL.ye uyarlandığını, kira sözleşmesine göre kira bedelinin her yıl yasal artırılacağının kararlaştırıldığını, uyarlama davasının başlangıç olduğu 9.2.1995 tarihinden itibaren belirlenen kira bedelinin yasal oranda artırımlı uygulanması ile 1998 yılı kira bedelinin 14.130.516.510 TL. olarak tahsilini istemiştir.

Davalı, davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece, (İstanbul Birinci Asliye Hukuk Mahkemesi) nin 1997/75 sayılı kararı derecattan geçerek olumlu sonuçlandığından sözleşme hükümlerine dönülemeyeceğinden sözleşmenin ilgili maddesinin uygulanma talebinin reddine karar verilmiş; hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir.

Taraflar arasındaki kira sözleşmesinde ilk yılın kira bedelinin peşin olarak ödeneceği sonraki yıllar için kira bedeline kanuni zamlar ilave edileceği kararlaştırılmıştır. Davacının açtığı uyarlama davası neticesinde 9.2.1995 tarihinden geçerli olmak üzere aylık kira bedelinin 380.820.000 TL. olarak tespitine karar verilmiş ve mahkemece verilen bu karar Yargıtay’ca onanarak kesinleşmiştir. Davacı bu dava ile uyarlanan kira bedeline sözleşme ile belirlenen hüküm gereği %65 zam uygulanarak 1998 yılı kira bedelinin yıllık 14.130.516.500 TL. olarak tahsilini istemiştir. Mahkemece ise,1995 yılı kira bedelinin uyarlama davası sonucu belirlendiğini ve bu nedenle artık sözleşme hükümlerine dönülemeyeceğinden bahisle açılan davayı reddetmiştir. Hemen belirtelim ki, kira parasının günün koşullarına intibakını sağlayan ve uyarlama adı ile anılan dava sonucunda sözleşmenin sadece kira parası bölümü günün koşullarına intibak ettirmiş olur. Sözleşmenin diğer koşulları örneğin bu olayda olduğu gibi, kira bedeline kanuni zamlar ilave edileceğine ilişkin koşulda bir değişiklik hasıl olmaz. Yani sözleşmenin diğer hükümleri aynen hukuki statüsünü korur. Uyarlama davasındaki asıl amaç, sadece kira parasının değiştirilmesine yöneliktir. Aksinin düşünülmesi halinde sözleşme serbestisi ve özgürlüğü sınırları zedelenerek kira bedelinin uyarlanması amacı dışında sözleşmeye müdahale edilmiş olur ve hukuken üstün görülemez. Bu durum karşısında mahkemenin aksi düşüncelerle her yıl kira bedeline kanuni zamlar ilave edileceğine ilişkin sözleşmedeki koşulun önceki uyarlama davası neticesinde kalktığını benimseyerek davayı reddetmesi usul ve yasaya aykırıdır bozma nedenidir.

SONUÇ : Temyiz olunan kararın açıklanan nedenle davacı yararına (BOZULMASINA), peşin harcın istek halinde iadesine, 18.2.1999 gününde oybirliğiyle karar verildi.

YARGITAY 13. HUKUK DAİRESİ E. 1998/5829 K. 1998/7843 T. 15.10.1998

SOMUT SÖZLEŞMENİN ÖZELLİĞİ, KİRA PARASININ YILLIK PEŞİN OLARAK ÖDENECEĞİNİN KARARLAŞ-TIRILMASI DİĞER KOŞULLAR, SÖZLEŞME SÜRESİ, BEKLENİLMEYEN EKONOMİK DEĞİŞİKLİKLER (ENFLAS-YON) KİRALANIN NİTELİKLERİ, SÖZLEŞMENİN ANLA-MINA AYKIRI OLMAYACAK ŞEKİLDE HER İKİ TARAFIN MENFAATLERİ GİBİ TÜM OBJEKTİF VE SÜBJEKTİF HAL VE ŞARTLAR TARTIŞILIP KIYMETLENDİRİLMELİ, SO-NUÇTA UYARLAMA YAPILMASI KANAATİNE KAVUŞU-LURSA HAKİM, SÖZLEŞMEDEKİ İNTİBAK BOŞLUĞUNU HAK VE NESAFET, DOĞRULUK, DÜRÜSTLÜK KURALLA-RI (MK MD. 4, 2) IŞIĞINDA KANUN BOŞLUĞUNDA OL-DUĞU GİBİ MK 1. MADDESİNDEKİ YETKİYE DAYA-NARAK YİNE BİZZAT KENDİSİNİN YARATIP TAKDİR ETTİĞİ BİR KURALLA DOLDURMAYA ÇALIŞMALIDIR.

ÖZET : İşlem temelinin çöktüğünün dikkate alınması dürüstlük kuralının gereğidir. Diğer bir anlatımla durumun değişmesi halinde sözleşmede ısrar etmek dürüstlük kuralına aykırı bir tutum olur. Değişen durumların, sözleşmede kendiliğinden bulunan sözleşme adaletini bozması halinde, taraflar, bu haller için bir tedbir almadıklarından, sözleşmede bir boşluk vardır. Bu boşluk sözleşmenin anlamına ve taraf iradelerine önem verilerek yorum yolu ile ve dürüstlük kuralına uygun olarak doldurulur (MK. Md. 1). Bu yönteme sözleşmenin yorum

yoluyla düzeltilmesi veya değişen hal ve şartlara uyarlanması denilir. Uyarlama daha çok ve önemli ölçüde uzun ve sürekli borç ilişkilerinde söz konusu olur. Her talep vukuunda sözleşmeyi değişen hal ve şartlara uydurmak mümkün değildir. Aksi halde özel hukuk sistemimizde geçerli olan “irade özgürlüğü”, “sözleşme serbestisi” ve “sözleşmeye bağlılık” ilkelerinden sapma tehlikesi ortaya çıkar. Sözleşmeye müdahale müessesesi istisnai, tali(ikinci derecede) yardımcı niteliktedir.

DAVA :Taraflar arasındaki uyarlama davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davalı avukatınca duruşmalı olarak temyiz edilmesi üzerine ilgililere çağrı kağıdı gönderilmişti. Belli günde davalı vekili avukat Ş.K. ile davacı vekili avukat A.O.nun gelmiş olmalarıyla duruşmaya başlanılmış ve hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlendikten sonra karar için başka güne bırakılmıştı. Bu kez temyiz dilekçesinin süresinde olduğu saptanarak dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü:

KARAR : Davacı kendisine ait taşınmazın 24.8.1994 tarihli ve 20 yıl süreli kira sözleşmesi ile yıllık 4.333.500 TL’ye davalıya kiralandığını, sözleşmenin düzenlendiği tarihten bu yana 11 yıl gibi bir süre geçtiğini, Türkiye’de yaşanan ekonomik koşulların her yıl artan bir hızla ağırlaştığını, 5.4.1994 yılında alınan kararlar üzerine %400 oranında pahalılaşma meydana geldiğini, ayrıca davalının kira süresinin 20 yıldan 49 yıla çıkarılmasına ilişkin açtığı dava sonunda kira süresinin 49 yıla çıkarıldığını, kiralanan M.Oteli inşaatı ile bahçesinin kapsadığı alanın 500.000 m2 olduğunu, halen ödenmekte olan 51.895.206 TL kira bedelinin bu şartlar içerisinde çok düşük kaldığını ileri sürerek 500.000.000 TL olarak uyarlanmasını istemiştir.

Davalı, uyarlama şartlarının olmadığı, kiralanana faydalı gider ve eklentiler yapıldığını bildirerek davanın reddini dilemiştir.

Sözleşme hukukuna egemen olan sözleşmeye bağlılık (Ahde Vefa- Pacta Sund Servanda) ilkesi hukukumuzda da kabul edilmiştir. Bu ilkeye göre, sözleşme yapıldığı andaki gibi aynen uygulanmalıdır. Sözleşme koşulları borçlu için sonradan ağırlaşmış, kararlaştırılan edimler dengesi sonradan çıkan olaylar nedeniyle değişmiş olsa bile, borçlu sözleşmedeki edimini aynen ifa etmelidir. Gerçekte de, sözleşmeye bağlılık ilkesi, hukuki güvenlik, doğruluk, dürüstlük kuralının bir gereği olarak sözleşme hukukunun temel ilkesini oluşturmaktadır. Ancak bu ilke özel hukukun diğer ilkeleriyle sınırlandırılmıştır. Sözleşmenin yapıldığında karşılıklı edimler arasında olan denge sonradan şartların olağanüstü değişmesiyle büyük ölçüde tarafların biri aleyhine katlanılamayacak derecede bozulabilir. İşte bu durumda sözleşmeye bağlılık ve sözleşme adaleti ilkeleri arasında bir çelişki hasıl olur ve artık bu ilkeye sıkı sıkıya bağlı kalmak adalet, hakkaniyet ve objektif hüsnüniyet(MK Md. 4,2) kaidelerine aykırı bir durum yaratır hale gelir. Hukukta bu zıtlık(Clausula Rebus Sic Stantibus – Beklenmeyen hal şartı- sözleşmenin değişen şartlara uydurulması) ilkesi ile giderilmeye çalışılmaktadır.

Tarafların iradelerini etkileyip sözleşmeyi yapmalarına neden olan şartlar daha sonra önemli surette değişmişse artık taraflar o akitle bağlı tutulmazlar, değişen koşullar karşısında Medeni Yasa’nın 2. maddesi uyarınca sözleşmenin yeniden düzenlenmesi imkanı hasıl olur. Sözleşmenin edimleri arasındaki dengeyi bozan olağanüstü hallere harp, ekonomik krizler, aşırı enflasyon örnek olarak gösterilebilir.

Enflasyon paranın “İştira-satın alma” gücünü kaybetmesi nedeni ile fiyatlarda aşırı ve sürekli bir artış olayıdır. Yurdumuzda ekonomik koşullar önemli derecede değişmiş ve eşya fiyatları tahminlerin üstünde yükselmiş, enflasyonist bu durum artarak bireylerin hayat yükünü çekilmez düzeye çıkarmıştır. Paranın değer kaybı toplumda her zaman her yerde önemli huzursuzluk kaynağı olmaktadır. Son yıllarda da değer kaybı tahminlerin ötesinde artışını sürdürmektedir. Ayrıca yasalarla sağlanan düzenlemelerde de paranın değer kaybının dikkate alınmadığı izlenmektedir. Sözleşmedeki edim ve karşı edim arasındaki dengeyi esaslı surette sarsan olağanüstü olaylara beklenilmeyen olaylar denir. Önceden görülmeyen değişikliklerin borcun ifasını güçlendirmesi halinde “işlem temelinin çökmesi” gündeme gelir. İşlem temelinin çöktüğünü kabul eden hakim; duruma göre; alacaklı lehine borçlunun edimini yükseltmeye, borçlu lehine onun tamamen veya kısmen edim yükümlülüğünden kurtulmasına karar vermek suretiyle sözleşmeyi değişen şartlara uydurur. Başka bir deyimle sözleşmeye müdahale eder.

Sözleşmenin yeni durumlara uyarlanması yapılırken, önce sözleşmede, daha sonra kanunda bu hususta intibak hükümlerinin bulunup bulunmadığına bakılır. Sözleşmede ve kanunda hüküm bulunmadığı takdirde, sözleşmenin değişen hal ve şartlara uydurulmasının gerekip gerekmeyeceği incelenir. bazen de sözleşmede olumlu ve olumsuz intibak kaydı bulunmakla beraber, bu kayda dayanılarak sözleşmenin kayıtla birlikte aynen uygulanmasını talep etmek MK Md. 2/2 hükmü anlamında hakkın kötüye kullanılması manasına gelebilir. böyle bir durumda sözleşmedeki intibak kaydına rağmen edimler arasında aşırı bir nispetsizlik çıkmışsa uyarlama yine yapılmalıdır. İşlem temelinin çöküşüne ilişkin uyuşmazlıkların giderilmesinde kaynak olarak Medeni Yasa’nın 1., 2. ve 4. maddelerinden yararlanılacaktır. İşlem temelinin çöktüğünün dikkate alınması dürüstlük kuralının gereğidir. Diğer bir anlatımla durumun değişmesi halinde sözleşmede ısrar etmek dürüstlük kuralına aykırı bir tutum olur. Değişen durumların, sözleşmede kendiliğinden bulunan sözleşme adaletini bozması halinde, taraflar, bu haller için bir tedbir almadıklarından, sözleşmede bir boşluk vardır. Bu boşluk sözleşmenin anlamına ve taraf iradelerine önem verilerek yorum yolu ile ve dürüstlük kuralına uygun olarak doldurulur (MK. Md. 1). Bu yönteme sözleşmenin yorum yoluyla düzeltilmesi veya değişen hal ve şartlara uyarlanması denilir. Uyarlama daha çok ve önemli ölçüde uzun ve sürekli borç ilişkilerinde söz konusu olur.

Her talep vukuunda sözleşmeyi değişen hal ve şartlara uydurmak mümkün değildir. Aksi halde özel hukuk sistemimizde geçerli olan “irade özgürlüğü”, “sözleşme serbestisi” ve “sözleşmeye bağlılık” ilkelerinden sapma tehlikesi ortaya çıkar. Sözleşmeye müdahale müessesesi istisnai, tali(ikinci derecede) yardımcı niteliktedir. Uyarlamanın anlatılan hukuki tanımından sonra şimdi, sözleşmeye müdahale için, gerekli olan esaslara değinelim; Sözleşme kurulduktan sonra ifası sırasında ortaya çıkan olaylar olağanüstü ve objektif nitelikte olmalıdır. Örneğin para değerinin aşırı derecede düşmesi(enflasyon) gibi… Yine değişen hal ve şartlar nedeniyle tarafların yüklendikleri edimler arasındaki dengenin aşırı ölçüde ve açık biçimde bozulmuş olması şarttır. Ne var ki değişen hal ve şartlara rağmen aşağıdaki hallerden biri mevcutsa sözleşmenin değiştirilmemesi kaçınılmaz olacaktır.

Sözleşmede veya yasada değişen hal ve şartlara dair bir kayıt veya hüküm bulunmaması gerekir. Nitekim sözleşmedeki bir kayıtla değişen hal ve şartların rizikosunu üstlenen kimse, doğruluk ve dürüstlük kuralına dayanarak sonradan bu rizikodan kendisini kurtaramaz.

Uyarlama isteyen davacı değişen hal ve şartların ortaya çıkmasına kendi kusuru ile sebebiyet vermemelidir. Değişen hal ve şartlar taraflar bakımından önceden öngörülebilir(tahmin) edilebilir veya beklenebilir nitelikte olmamalıdır veya olaylar öngörülebilir nitelikte olmakla beraber, bunların sözleşmeye olan etkileri kapsam ve biçim bakımından bu derece tahmin edilmemelidir. İlaveten edimler henüz ifa edilmemiş olmalıdır. Davacı değişen hal ve şartlara rağmen edimini “ihtirazı kayıt” koymaksızın ifa etmişse uyarlama talep edemez (Doç.Dr.İbrahim Kaplan, Hakimin Sözleşmeye Müdahalesi, Ankara, 1987, s. 152.-vd.). Bu davalarda hakimin göz önünde tutacağı temel esaslarda genel olarak şunlar olabilir: Sözleşmeye bağlılık ve saygı esastır. Uyarlama daima yardımcı bir çözüm olarak düşünülmelidir. karar verilirken sözleşmeye yönelik ve bağlantılı değerlendirme yapılmalı, özellikle tarafların farazi iradeleri yani taraflar sözleşmede açık kalmış hukuki meseleyi sözleşmenin in’ikadı sırasında düzenlemiş olsalardı, doğru ve makul düşünen taraflar olarak neyi kararlaştırmış olabileceklerinin tespitine önem vermelidir. Somut sözleşmenin özelliği, kira parasının yıllık peşin olarak ödeneceğinin kararlaştırılması diğer koşullar, sözleşme süresi, beklenilmeyen ekonomik değişiklikler (enflasyon) kiralanın nitelikleri, sözleşmenin anlamına aykırı olmayacak şekilde her iki tarafın menfaatleri gibi tüm objektif ve sübjektif hal ve şartlar tartışılıp kıymetlendirilmeli, sonuçta uyarlama yapılması kanaatine kavuşulursa hakim, sözleşmedeki intibak boşluğunu hak ve nesafet, doğruluk, dürüstlük kuralları (MK. Md. 4, 2) ışığında kanun boşluğunda olduğu gibi MK  1. maddesindeki yetkiye dayanarak yine bizzat kendisinin yaratıp takdir ettiği bir kuralla doldurmaya çalışmalıdır. Sözleşmenin yukarıda açıklanan esasların, toplanan delillerin ret ve kabul edilen yönlerini, dayanaklarını içerir şekilde gerekçeli ve Yargıtay denetimine uygun olmalıdır. Önemle vurgulayalım ki; belirtilen uyarlama davalarına özgü temel kurallar gözetilmeksizin salt kira parasının tespitine ilişkin davalarda izlenen yöntemlerle örneğin sadece taşınmazın cinsi, yüzölçümü, bulunduğu mevkii, emsal taşınmazların kira bedelleri gibi donelerle intibak boşluğu doldurulup sözleşme düzeltilemez. Değerlendirmede bunlar ancak yardımcı kaynak olarak gözetilebilir. Diğer bir anlatımla sözleşmede yüklenilen edimleri tamamen başka bir anlam verilecek hale getirmek suretiyle bir tarafa beklenmedik şekilde olağanüstü yararlar sağlanamaz. Sözleşme yeni bir hale dönüştürülemez.

Yine sözleşmenin kurulması sırasında tarafların sözleşmeyi uzun süreli yapmalarına ilişkin birleşen amaç ve iradeleri hiçbir zaman gözden kaçırılmaması gereken vazgeçilmez bir olgudur. Gerçekte de; uzun bir süreyle kira akdine bağlanmış kiracı ve kiralayanın hak ve vecibelerini kısa süreli kira sözleşmesinin tarafları ile bir konumda görmenin, sözleşme serbestiyesi ilkesine, adalet ve mantık kurallarına aykırı olacağında duraksamaya yer olmamalıdır. Aksinin düşünülmesi halinde sözleşmenin fesih edildiği yeni bir sözleşmenin ortaya çıktığı sonucuna kavuşmak gerekir ki hükümlerini sürdüren, bağlayıcı ve ayakta duran sözleşme karşısında bunu kabul etmek mümkün değildir. Bu yüzden kiralanan sanki boş durumda yeni kiraya verilecekmiş gibi gözetilerek rapor düzenleyen bilirkişilerin görüşleri uyarlama ilkelerine ters düştüğü için aynen hükme esas alınıp sözleşme boşluğunun düzeltilmesi yoluna gidilemeyeceği çok yanlıştır. Yukarıda geniş şekilde açıklanan uyarlama kurallarının ışığı altında mahkemece yapılacak iş; resmi kurumlardan enflasyonun oran ve seyri araştırılmalı, bununla birlikte kiralananın kullanım sahası, nitelikleri, bulunduğu mevkii, konumu, emsal kira paraları, sözleşmenin kurulduğu, davanın açıldığı tarih itibariyle vergi ve amortisman giderleri, satış oranı ve diğer makul ve normal objektif etkenler yerinde uzman bilirkişiler aracılığı ile incelenmeli, böylece belirlenecek uygun durum baz kabul edilmeli, daha sonra az yukarıda anlatılan uyarlama ilke ve esaslarına sadakatle hal ve şartların değişmesi nedeni ile borçluya (kiracıya) ne miktarda mükellefiyet yüklenebileceği tartışılmalı, kira parası tarafların amacına uygun objektif iyi niyet, hakkaniyet ve nesafet (MK. Md. 4,2) kurallarının elverdiği ölçüde ve düzeyde, aşırı olmayan, tahammül edilebilir bir seviyeye getirilmeli, sonuçta, tüm dayanakları belirtilmiş, gerekçeli karar verilerek sözleşmedeki intibak boşluğu doldurulmalıdır. Davalı savunmasında, taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesi hükümleri gereği faydalı masraflar yaptığını bildirmiştir. Yapılan bilirkişi incelemesinde kiralanana yapılan faydalı giderler, gerekçeli ve dayanakları Yeniden bilirkişi incelemesi yapılarak bu giderlerin davalı tarafından yapılıp yapılmadığı, tarafların delilleri toplanarak belirlenmeli. Uyarlamaya katlık kira parasının peşin ödeneceği kararlaştırılmış olduğuna göre, peşin alınan kira parasının davacıya sağlayacağı tüm ekonomik yararlar dayanakları alınacak görüşleri belirlenmelidir. Mahkemece bu yönde eksik incelemeye dayalı olarak ve yetersiz bilirkişi raporuna dayanılarak hüküm kurulması bozma nedenidir.

SONUÇ : Temyiz olunan kararın açıklanan nedenle davalı yararına BOZULMASINA, peşin harcın istek halinde iadesine, 6.000.000 lira duruşma avukatlık parasının davacıdan alınarak davalıya ödenmesine, 15.10.1998 tarihinde, oybirliği ile karar verildi.

HGK. 15.10.2003 T. E:2003/13-599, K:2003/599

“Türkiye’de yıllardan beri ekonomik paketler açılmakta, ancak istikrarlı bir ekonomiye kavuşamamaktadır. Devalüasyonların ülkemiz açısından önceden tahmin edilemeyecek bir keyfiyet olmadığı, kur politikalarının her an değişebileceği bir gerçektir. …Dolayısıyla, somut olayda, tacir olan davacı yönünden, uyarlamanın temel koşullarından biri olan “Sonradan ortaya çıkan olguların tahmin edilemez nitelikte olması veya olgular tahmin edilebilmekle birlikte, bunların sonuçlarının somut olaya etkilerinin bu derecede ağır olabileceğinin öngörülememiş olması” unsuru gerçekleşmemiştir.”

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2019/5474 E.,  2019/9483 K

“…. Halen ödenmekte olan aylık kira bedeli ile hüküm altına alınan miktar arasındaki farkın bir yıllık tutarı üzerinden davacı yararına, davada talep edilen aylık kira bedeli ile hüküm altına alınan aylık kira bedeli arasındaki farkın bir yıllık tutarı üzerinden de davalı yararına vekalet ücreti takdiri gerekir.”

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi  2017/5624 E.  ,  2018/9208 K.

“Davalının ıslaha yönelik temyiz itirazlarına incelenmesinde, davadaki istem kira parasının tespitine yönelik olup, davacılar dava dilekçesinde talep edilen dönem için kiralananın bulunduğu konum, çevrede meydana gelen değişimler, günün ekonomik koşulları vb. etkenleri değerlendirerek talepte bulunmuşlardır. Dava dilekçesi ile istenilen miktar davacıların iradesini ve kira sözleşmesinden elde etmeyi amaçladıkları yararı yansıtmaktadır. Bu itibarla her ne kadar fazlaya ilişkin haklar saklı tutularak dava açılmış ise de, alınan bilirkişi raporu çerçevesinde davanın ıslah edilerek talep edilen kira parasının üstünde istemde bulunulması mümkün değildir. Davacıların dava dilekçesindeki talebi kendilerini bağlayıcı niteliktedir. Bu itibarla mahkemenin ıslah dilekçesine değer vererek aylık kira parasını bilirkişi raporu ve ıslah talebi doğrultusunda tespit etmesi usul ve yasaya aykırıdır.” 

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/4763 E., 2018/13351 K. 

“Taraflar arasında düzenlenen takibe dayanak 01.10.2006 başlangıç tarihli 1 yıl (aksi bildirilmedikçe uzatmalı) süreli kira sözleşmesinin varlığı konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmenin hususi şartlar bölümünde; yıllık artışların TEFE+%5 şeklinde olacağı belirtilmiştir. Özgür irade ile kararlaştırılmış olan bu şart geçerli olup tarafları bağlar ve yenilenen kira dönemlerinde de geçerliğini sürdürür. Ancak 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanun’unun yürürlüğe girdiği 01.07.2012 tarihine kadar sözleşmedeki artış şartı geçerli olup, taraflar arasında karşı çıkılmayan yazılı bir kira sözleşmesi olup bu sözleşmede hangi oranda kira parasının artırılacağı açık ve belirgin şekilde belirtildiğine göre, uyuşmazlığın sözleşme hükümleri çerçevesinde çözülmesi gerekir. Davacının artış şartı uygulanmadan ödenen kira paralarını ihtirazi kayıt koymadan alması, kira parasının davalının ödediği miktarda belirlendiği konusunda bir anlaşmanın varlığını göstermez ve davacının artış şartı uyarınca fark kira alacağını istemesine engel teşkil etmez.”