"Kiracıyı çıkaramazlar" şeklinde yaygın bir kanı bulunmaktadır. Bu kanı kısmen doğru, kısmen yanıltıcıdır. Türk hukukunda kiracı güçlü koruma altındadır; ancak doğru gerekçe ve usul ile tahliye mümkündür. Bu makalede kiracının tahliye edilemeyeceği ve edileceği durumları ele alıyoruz.
Kiracı Gerçekten Çıkarılamaz mı?
Türk Borçlar Kanunu konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıyı özellikle korumaktadır. Sözleşme sona ermiş olsa bile kiraya veren istediği zaman kiracıyı çıkaramaz. Ancak kanunda öngörülen belirli gerekçeler varsa tahliye davası açılabilir.
Kiracının Tahliye EDİLEBİLECEĞİ Haller
1. Kira Bedelini Ödememek (TBK 315)
Kiracı kira bedelini ödemezse kiraya veren noter ihtarı göndererek otuz gün süre verir. Süre sonunda ödeme yapılmazsa tahliye davası açılabilir. İki haklı ihtar kuralı da (TBK 352/2) uygulanabilir: bir kira yılı içinde iki kez haklı ihtar yapıldıysa kira yılı sonunda tahliye istenebilir.
2. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye (TBK 350)
Kiraya veren veya birinci derece yakınlarından birinin gerçek ve zorunlu konut/işyeri ihtiyacı varsa tahliye davası açılabilir. İhtiyacın samimi ve zorunlu olduğu kanıtlanmalıdır. Tahliyeden sonra 3 yıl boyunca aynı taşınmaz başkasına kiralanamaz.
3. Tahliye Taahhütnamesi (TBK 352/1)
Kiracı, kiralananı belirli bir tarihte boşaltacağına dair noter onaylı veya kira başlangıcından sonra imzalanan yazılı taahhüt vermişse bu tarihten itibaren 1 ay içinde tahliye davası açılabilir. Yargıtay 3.HD 2024/4052 E., 2025/1108 K. kararında taahhütname şartları ayrıntılı değerlendirilmiştir.
4. Taşınmazın Yeniden İnşaası veya Esaslı Onarımı (TBK 350/2)
Kiralananın imar planı gereği yıkılıp yeniden yapılması veya esaslı onarım gerektirmesi durumunda tahliye davası açılabilir.
5. Yeni Malikin İhtiyacı (TBK 351)
Taşınmazı sonradan satın alan yeni malik, edinmeden itibaren 1 ay içinde ihtar göndererek 6 ay sonra tahliye davası açabilir.
Kiracının Tahliye EDİLEMEYECEĞİ Haller
- Sözleşme süresi dolmuş olsa bile kiraya verenin salt isteği yeterli değildir
- Kira bedeli artış anlaşmazlığı tahliye gerekçesi olamaz
- Kiracının başka bir ev tutması tahliye gerekçesi değildir
- Doğal afet ve olağanüstü hal dönemlerinde özel düzenlemeler uygulanır