Kira hukuku, son yıllarda Türkiye'nin en tartışmalı hukuki alanlarından biri haline gelmiştir. Kira artışı sınırları, tahliye şartları ve mevzuat değişiklikleri konusunda hem kiracı hem kiraya veren tarafı bilinçli bir avukatla hareket etmek kritik önem taşımaktadır.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 299-378. maddeleri kira sözleşmelerini, 340-356. maddeleri ise konut ve çatılı işyeri kiralarına özgü koruyucu hükümleri düzenlemektedir. Bu hükümlerde konut kiracıları lehine emredici nitelikte düzenlemeler yer almaktadır.
Hizmet Kapsamımız
Kira Artışı Uyuşmazlıkları
TBK 344 TÜFE sınırı, yasal oranı aşan zam talepleri, ihtarname ve dava
Tahliye Davaları
İhtiyaç, taahhütname, iki haklı ihtar, temerrüt nedeniyle tahliye
Kira Tespit Davası
5 yıl sonrası emsal kira tespiti, hakkaniyet indirimi, 30 günlük bildirim
Tahliye Taahhütnamesi
Geçerlilik şartları, icra takibi, 15 günlük itiraz süresi
Kira Uyarlama Davası
TBK 138 olağanüstü durum, aşırı ifa güçlüğü, enflasyon uyarlaması
Yeni Malik & Devir
TBK 351 yeni malikin ihtiyacı, kira sözleşmesinin devri, 6 aylık bekleme
Kira Artışında Güncel Durum: %25 Tavanı Bitti
TBK 344. maddesi uyarınca yenilenen kira dönemlerinde artış oranı, bir önceki kira yılının 12 aylık TÜFE ortalamasını geçemez. Bu sınır hem konut hem çatılı işyeri kirasında geçerlidir.
Güncel Değişiklik — 01.07.2024
Konut kiralarında 11.06.2022'den itibaren uygulanan %25 artış tavanı 01.07.2024 itibarıyla tamamen sona ermiştir. Bu tarihten sonra yenilenen kira sözleşmelerinde tek geçerli kriter 12 aylık TÜFE ortalamasıdır. Bu oranın üzerindeki zam hukuken geçersizdir; yasal oranı aşan fark kiracı tarafından reddedilebilir. Güncel TÜFE verileri için tuik.gov.tr adresini takip ediniz.
Kira sözleşmesi 5 yılı doldurmuşsa, taraflardan herhangi biri TÜFE sınırına bağlı kalmaksızın sulh hukuk mahkemesinde kira tespit davası açabilir. Bu davada mahkeme; TÜFE oranı, emsal kiralar ve hakkaniyet ilkesini birlikte değerlendirerek yeni kira bedelini belirler. Yargıtay içtihadına göre eski kiracı için %20 oranında hakkaniyet (eski kiracı) indirimi uygulanmaktadır.
Tahliye Sebepleri — TBK Kapsamı
Konut ve çatılı işyeri kiralarında tahliye sebepleri kanunda sınırlı sayıda düzenlenmiştir. Bu sebepler dışında tahliye davası açılması mümkün değildir:
TBK m.350
Kiraya Verenin İhtiyacı
Kiraya veren veya yakın çevresinin (eş, çocuk, ana-baba) taşınmazı konut ya da işyeri olarak kullanma gereksinimleri gerçek, samimi ve zorunlu olmalıdır. Yargıtay; geçici, henüz doğmamış veya muvazaalı ihtiyacı tahliye sebebi saymamaktadır. Dava kira süresi bitiminde açılmalıdır.
TBK m.351
Yeni Malikin İhtiyacı
Taşınmazı satın alan yeni malik, tapu tescilinden 6 ay sonra kendi veya yakınlarının zorunlu ihtiyacı sebebiyle tahliye davası açabilir. Yazılı bildirim zorunludur. Kira sözleşmesi devam etse bile yeni malik TBK 310 gereği sözleşmenin tarafı haline gelir.
TBK m.352/1
Tahliye Taahhütnamesi
Kiracının kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak taahhüt etmesi. Taahhütname fiili teslimden sonra, serbest iradle ve kesin tarih belirtilerek imzalanmalıdır. Taahhüt tarihinde boşaltılmazsa kiraya veren 1 ay içinde icra veya dava yoluna gidebilir.
TBK m.352/2
İki Haklı İhtar
Kiracı, bir kira yılı içinde kira bedelini ödememe nedeniyle iki kez haklı ihtarname aldıysa, kiraya veren kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açabilir.
TBK m.347
10 Yıl Sonrası Fesih
Kira ilişkisi 10 yılı doldurduktan sonra kiraya veren, herhangi bir gerekçe göstermeksizin en az 3 ay önceden yazılı bildirimle sözleşmeyi sona erdirebilir. Bu hak her uzama yılında kullanılabilir.
Sıkça Sorulan Sorular
Kiracı Tahliye Süreci: Adım Adım Rehber
Kiracıyı tahliye etmek, pek çok ev sahibinin düşündüğünden daha fazla hukuki adım gerektiren bir süreçtir. Yanlış yapılan bir bildirim veya atlanmış bir süre, tahliye hakkının tamamen kaybedilmesine yol açabilir.
1. Yazılı İhtar Gönderimi
Kiracının kira bedelini ödememesi halinde kiraya veren önce noter kanalıyla yazılı ihtar göndermelidir. TBK 315 uyarınca konut kiralarında en az 30 gün, işyeri kiralarında en az 60 gün süre tanınmalıdır. İhtar doğru yapılmadığında tahliye davası usulden reddedilebilir.
2. Arabuluculuk (Dava Şartı)
Tahliye davaları açılmadan önce zorunlu arabuluculuk sürecinin tamamlanması gerekir. Anlaşma sağlanamazsa alınan tutanakla sulh hukuk mahkemesine başvurulur. Av. Muhammet Dilek, kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk süreçlerini büronun arabuluculuk hizmeti ile bütünleşik olarak yönetmektedir.
3. Sulh Hukuk Mahkemesinde Tahliye Davası
Tahliye davaları Sulh Hukuk Mahkemesi'nde görülür. İhtiyaç sebebiyle tahliye (TBK 350), iki haklı ihtar (TBK 352) ve tahliye taahhütnamesi (TBK 352/1) başlıca tahliye gerekçeleridir. Her gerekçenin usul ve ispat koşulları birbirinden farklıdır; yanlış gerekçeyle açılan davalar reddedilir.
Tahliye Sonrası: 3 Yıl Kuralı
İhtiyaç sebebiyle tahliye edilen kiracının taşındığı taşınmaz, 3 yıl boyunca aynı veya benzer koşullarda başkasına kiralanamaz. Aksi hâlde eski kiracı, son yıllık kira bedelinin en az bir katı kadar tazminat isteyebilir (TBK 355).
Ev Sahibi mi, Kiracı mı? Her İki Tarafı da Temsil Ediyoruz
Balgat Hukuk, hem kiracı hem de kiraya veren tarafına hukuki destek sunmaktadır. Her iki tarafın da farklı hak ve yükümlülükleri vardır: