Kira Sözleşmesi Nasıl Yapılır? Uzman Kontrol Listesi 2026

Kira sözleşmesi nasıl yapılır sorusu, hem kiracılar hem de ev sahipleri için son derece önemli bir hukuki sorudur. Kira sözleşmesi, kiralanan taşınmazın teslimini, kira bedelini, ödeme koşullarını ve tarafların haklarını belirleyen temel belgedir. Doğru biçimde hazırlanmış bir kira sözleşmesi, ileride yaşanabilecek uyuşmazlıkları büyük ölçüde önler; eksik ya da hatalı sözleşmeler ise ciddi hukuki ve mali sorunlara yol açabilir.

Kira Sözleşmesinin Tanımı ve Hukuki Niteliği

Kira sözleşmesi, Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 299. maddesi ile düzenlenmektedir. İlgili hükme göre kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanılmasıyla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği bir sözleşmedir.

Bu tanım, kira sözleşmesinin iki temel edimini açıkça ortaya koymaktadır: kiraya verenin taşınmazı teslim ve kullandırma borcu, kiracının ise kira bedelini ödeme borcu. Bu iki edimlerin karşılıklı bağımlılığı, sözleşmenin ivazlı niteliğini belirlemektedir. Kira sözleşmesi sürekli borç ilişkisi doğurması bakımından anlık sözleşmelerden ayrılır.

TBK, kira sözleşmelerini üç ana başlık altında düzenlemektedir: Genel hükümler (m.299-338), konut ve çatılı işyeri kiraları (m.339-356) ve ürün kirası (m.357-378). Konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümler, kiracıyı koruma amacı taşıyan emredici nitelikte kurallardır; taraflarca bu hükümlerin kiracı aleyhine değiştirilmesi geçersizdir.

Kira sözleşmesi, hukuki niteliği bakımından rızai, iki tarafa borç yükleyen, sürekli borç ilişkisi doğuran ve ivazlı bir sözleşmedir. Rızai nitelik, sözleşmenin herhangi bir şekil şartına bağlı olmaksızın tarafların karşılıklı irade beyanlarının örtüşmesiyle kurulmasını ifade eder. Bu özellik, kira sözleşmesinin sözlü olarak da kurulabileceği anlamına gelmektedir.

Sözleşme Türleri: Konut, İşyeri, Belirli-Belirsiz Süreli

Kira sözleşmesi nasıl yapılır sorusunun yanıtı, büyük ölçüde sözleşmenin hangi tür kira ilişkisini kapsadığına göre şekillenmektedir. Farklı kira türleri farklı hukuki rejimlere tabi olduğundan bu ayrımın doğru biçimde kurgulanması kritik önem taşır.

Konut Kirası: Kiralananın mesken amaçlı kullanılmasını kapsayan kira sözleşmesidir. TBK m.339-356 arasındaki emredici hükümler bu tür kira sözleşmelerine uygulanır. Kiraya verenin fesih hakları sınırlıdır; kiracının korunmasına yönelik özel düzenlemeler geçerliliğini sürdürür. 2024 yılında yürürlüğe giren güncel mevzuat değişiklikleriyle kira artış oranı sınırlaması ve diğer kiracı koruma hükümleri güçlendirilmiştir.

İşyeri Kirası: Kiralananın ticari veya mesleki faaliyet amacıyla kullanılmasını kapsayan kira sözleşmesidir. İşyeri kiraları da TBK m.339-356 kapsamında değerlendirilmekle birlikte bazı uygulamalarda farklılıklar ortaya çıkabilmektedir. Özellikle belirli bir işyeri niteliği taşıyan alanların kira koşulları, tarafların müzakere gücüne göre daha esnek biçimde düzenlenebilmektedir.

Belirli Süreli Kira: Sözleşmede başlangıç ve bitiş tarihleri açıkça belirlenen kira sözleşmesidir. Belirli süreli sözleşme, sürenin dolmasıyla kendiliğinden sona ermez; TBK m.347 uyarınca kiracı sözleşme süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmazsa sözleşme belirsiz süreli hale gelir. Bu kural, kiracı lehine önemli bir güvence işlevi görmektedir.

Belirsiz Süreli Kira: Bitiş tarihi belirlenmemiş kira sözleşmesidir. Belirsiz süreli sözleşmelerde TBK m.347 uyarınca kiraya veren, ancak fesih dönemlerini ve bildirim sürelerini gözetmek kaydıyla sözleşmeyi feshedebilir. Bu yapı, kiracıya uzun vadeli bir kullanım güvencesi sağlar.

Zorunlu Olmayan Ama Kritik Maddeler

Türk hukukunda kira sözleşmesi herhangi bir asgari içerik şartına tabi değildir; ancak uygulamada bazı hükümlerin eksikliği ciddi uyuşmazlıklara zemin hazırlamaktadır. Bu nedenle hukuki güvenlik açısından sözleşmede yer alması gereken maddeler dikkatli biçimde belirlenmelidir.

Tarafların Kimlik Bilgileri: Kiraya veren ve kiracının tam adı, T.C. kimlik numarası ve iletişim adresleri sözleşmede açıkça yer almalıdır. Tüzel kişi taraf varsa ticaret sicil numarası ve yetkili temsilcinin bilgileri eklenmelidir. Kimlik bilgilerindeki eksiklik, ileride tebligat ve icra süreçlerinde sorun yaratabilir.

Kiralananın Tanımı: Kiralanan taşınmazın açık adresi, tapu kayıt bilgileri, kat ve daire numarası ve kullanım amacı sözleşmede açıkça belirtilmelidir. Müstakil bir ev söz konusuysa ada, parsel ve pafta bilgileri de eklenmesi gereken unsurlardır. Bu bilgilerin eksikliği, taşınmazın tespitinde güçlüğe yol açabilir.

Kira Bedeli ve Ödeme Koşulları: Aylık kira tutarı, ödeme tarihi (örneğin her ayın 1'i), ödeme yöntemi (banka havalesi, nakit) ve varsa ödeme yapılacak hesap numarası sözleşmede belirtilmelidir. Banka havalesiyle ödeme, her iki taraf açısından ispat kolaylığı sağlar ve kesinlikle tercih edilmelidir.

Kira Süresi: Sözleşmenin başlangıç ve bitiş tarihleri, gün/ay/yıl olarak açıkça yazılmalıdır. Belirsizlik, kira süresinin hesaplanmasında anlaşmazlığa yol açar. Belirli süreli sözleşme yapılmak isteniyorsa bu husus açıkça vurgulanmalıdır.

Depozito Miktarı ve Koşulları: Ödenen depozito miktarı, ödeme tarihi ve iade koşulları (hangi durumda kesinti yapılabileceği) sözleşmede yer almalıdır. Depozitoya ilişkin anlaşmazlıklar, kira uyuşmazlıklarının önemli bir bölümünü oluşturmaktadır.

Kira Bedeli Tespiti ve Artış Sınırı

Kira bedeli, taraflarca serbestçe belirlenir; ancak artış oranları bakımından TBK'nın emredici hükümleri uygulanır. 2022 yılından bu yana Türkiye'de konut kira artışlarına TÜFE bazlı tavan uygulaması hayata geçirilmiş olup bu düzenleme 2026 yılı itibarıyla da yürürlükte bulunmaktadır.

TBK m.344 uyarınca tarafların yenilenen kira dönemi için belirleyecekleri kira bedeli, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Bu kural emredici nitelikte olup sözleşmeyle daha yüksek artış belirlenmesi geçersizdir. Konut kiralarında bu oran geçerli olurken işyeri kiralarında daha esnek bir müzakere imkânı söz konusu olabilir.

Kira tespiti davası yoluna da gidilebilir. Kira bedelinin piyasa koşullarının belirgin biçimde altında kalması halinde kiraya veren, beş yılın dolmasını izleyen yeni kira döneminde kira tespiti davası açabilir. Mahkeme, kira bedelini emsal kira sözleşmeleri ve uzman bilirkişi değerlendirmesi göz önünde tutarak belirler.

Kira bedelinin döviz cinsinden belirlenmesi veya dövize endeksli olması da mümkündür; ancak bu durumda TBK m.344/4 uyarınca Türk lirası cinsinden belirlenen kira bedelinden farklı kurallar uygulanır. Özellikle büyük ticari mülklerde döviz bazlı kira yaygın olmakla birlikte son yıllarda yasal düzenlemeler bu alanı da önemli ölçüde sınırlamıştır.

Depozito: Yasal Sınır ve İade Koşulları

Depozito, kiracının sözleşme süresi boyunca yükümlülüklerini yerine getirmesini güvence altına almak amacıyla kiraya verene teslim edilen teminattır. TBK m.342, konut ve çatılı işyeri kiralarında depozito miktarını sınırlandırmıştır: Güvence miktarı üç aylık kira bedelini aşamaz.

Bu üç aylık sınır emredici nitelikte olduğundan sözleşmeyle daha yüksek depozito belirlenmesi geçersizdir. Ancak kiracı iradesiyle fazladan ödeme yaparsa bu fazla miktar, yasal güvence sınırını aştığı ölçüde kiracıya iade edilmesi gereken bir borç haline gelir.

TBK m.342 uyarınca güvence olarak para verilmesi halinde tarafların mutabık kalacakları bir bankaya yatırılması ve kiracının açık izni olmadıkça geri alınamaması gerekmektedir. Bu düzenleme, güvencenin kiraya veren tarafından keyfi biçimde kullanılmasını önlemeye yönelik koruyucu bir mekanizma işlevi görür.

Depozitonun iadesi konusunda sık yaşanan uyuşmazlıklar şu başlıklar altında toplanabilir: Taşınmazda oluşan hasarın normal kullanım yıpranmasından mı yoksa kiracının kusurlu davranışından mı kaynaklandığı; aidat ve fatura borçlarının depozito üzerinden mahsup edilip edilemeyeceği; iade süresine ilişkin anlaşmazlıklar. Bu konularda hukuki güvence için depozito iadesi rehberimizi incelemenizi öneririz.

Demirbaş Listesi (Envanter) Önemi

Kira sözleşmesinin en sık ihmal edilen ancak en kritik eklentilerinden biri demirbaş listesidir (envanter tutanağı). Bu belge, kiralanan taşınmazın sözleşme başlangıcındaki fiziksel durumunu, eşyalarını ve teknik tesisatını belgeler. Fotoğraflarla desteklenen ayrıntılı bir envanter, sözleşme sona erdiğinde çıkacak anlaşmazlıkların büyük bölümünü önler.

Envanter tutanağı, tarafların birlikte taşınmazı gezdiği ve her odayı tek tek kontrol ettiği bir sürecin sonunda hazırlanmalıdır. Duvarlardaki çizikler, döşemedeki lekeler, beyaz eşyaların çalışma durumu ve varsa arızalar bu tutanakta belirtilmelidir. Belgenin her iki tarafça imzalanması ve birer nüshasının saklanması gerekir.

Fotoğraflı envanter hazırlanması halinde fotoğrafların tarih damgası taşıması ve uyuşmazlık halinde mahkemeye sunulabilecek biçimde dijital ortamda saklanması önerilir. Bazı taraflar envanterleri e-posta veya kısa mesaj yoluyla paylaşarak dijital iz bırakmayı tercih etmektedir; bu yaklaşım da uygulamada geçerli bir ispat aracı olarak kabul görmektedir.

Taşınmazda kiraya veren tarafından sağlanan beyaz eşya, mobilya ve aydınlatma armatürleri varsa bunların markaları, modelleri ve durumları ayrıca listelenmelidir. Sözleşme sona erdiğinde bu eşyaların mevcut durumu ile listedeki durumu karşılaştırılarak kiracının kusurlu olup olmadığı belirlenir.

Cayma ve Uzatma Hükümleri

Kira sözleşmelerinde cayma ve uzatma hükümleri, tarafların gelecekteki haklarını ve yükümlülüklerini düzenleyen kritik maddelerdir. Bu hükümlerin açık ve net biçimde yazılmaması, ileride ciddi anlaşmazlıklara zemin hazırlar.

TBK m.347, kiracının belirli süreli sözleşmenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmaması halinde sözleşmenin belirsiz süreli hale geldiğini düzenler. Kiraya veren ise kira sözleşmesini daha kısıtlı nedenlerle sonlandırabilir. Bu asimetri, kiracı koruma anlayışının bir yansımasıdır ve taraflarca bilinmesi gereken temel bir kuraldır.

Otomatik uzatma (tacit renewal) hükümleri de sözleşmede düzenlenebilir. "Taraflardan biri önceden yazılı bildirimde bulunmadığı sürece kira sözleşmesi bir yıl süreyle uzar" gibi ifadeler, sözleşmenin devamını kolaylaştırır. Bu tür hükümlerin bildirim süresini ve biçimini açıkça belirlemesi gerekir.

Erken fesih hükümleri de sözleşmede düzenlenebilir. Kiracının belirli bir süre kalmayı garanti etmesi ve erken çıkması halinde belirli bir tazminat ödemesi gibi düzenlemeler, kiraya veren açısından güvence sağlar. Ancak bu hükümlerin TBK'nın emredici kurallarıyla çelişmemesi gerekir.

Yan Giderlerin Düzenlenmesi

Kira sözleşmelerinde çoğu zaman yeterince ayrıntılı biçimde düzenlenmeyen bir alan, yan giderler konusudur. Aidat, yakıt, su, elektrik, internet ve benzeri giderlerin kimin tarafından ödeneceğinin sözleşmede net olarak belirlenmesi, ileride çıkacak anlaşmazlıkların önüne geçer.

Site aidatı (apartman gideri, yönetim ücreti), genel kanının aksine her zaman kiracı tarafından ödenmek zorunda değildir. TBK m.341 uyarınca yan giderlerin kime ait olduğu sözleşmede belirtilmemişse doğan uyuşmazlık mahkeme kararıyla çözüme kavuşturulur. Bu nedenle aidat sorumluluğunun sözleşmede açıkça düzenlenmesi büyük önem taşır.

Bireysel faturalar (elektrik, su, doğalgaz) genellikle kullanım miktarına göre kiracı tarafından ödenir. Ancak sözleşmede bu durum açıkça belirtilmeli ve kiracının aboneliği kendi adına devralıp almayacağı ya da kiraya verenin faturası üzerinden ödeme yapılıp yapılmayacağı netleştirilmelidir. Abonelik devralınmaması halinde kiraya verenin ileride abonelik kaynaklı sorunlarla karşılaşma riski doğar.

Bakım ve onarım giderlerinin paylaşımı da net biçimde düzenlenmelidir. TBK m.317 uyarınca küçük bakım ve temizleme giderleri kiracıya aittir. Büyük onarımlar (çatı, tesisat, yapısal) ise kiraya verene aittir. Bu genel kuralı somutlaştıran maddeler sözleşmeye eklenmesi halinde uyuşmazlık riski azalır.

Tahliye Taahhütnamesi: Dikkat Edilmesi Gerekenler

Tahliye taahhütnamesi, kiracının belirli bir tarihte kiralananı boşaltacağını taahhüt ettiği belgeDir. Kira sözleşmesinin imzalanmasıyla eş zamanlı olarak hazırlanan tahliye taahhütnameleri, Türk hukukunda önemli bir tartışma konusu oluşturmaktadır.

TBK m.352 uyarınca kiracı, kiralananın tesliminden sonra kiraya verene karşı kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği halde bu tarihte boşaltmamışsa, kiraya veren bir ay içinde icraya başvurabilir veya dava açabilir. Bu hüküm, tahliye taahhütnamesine büyük bir icrai güç kazandırmaktadır.

Dikkat edilmesi gereken en önemli husus şudur: Teslimle eş zamanlı imzalanan tahliye taahhütnameleri, Yargıtay tarafından iradeyi sakatlayan bir unsur olarak kabul edilmekte ve geçersiz sayılmaktadır. Geçerli bir tahliye taahhütnamesi için tarihin ve imzanın teslimden sonra atılmış olması gerekmektedir. Ancak uygulamada ev sahiplerinin teslim sırasında tarih boş bırakılmış taahhütname imzalattığı görülmektedir; bu durum hem etik hem de hukuki sorunlara yol açmaktadır.

Kiracı, açık tarih içeren ya da baskı altında imzalatılan tahliye taahhütnamelerine karşı itiraz hakkına sahiptir. Bu tür belgelerin icra yoluyla kullanılmak istenmesi halinde itiraz etmek ve hukuki yardım almak büyük önem taşımaktadır.

İmzalamadan Önce 10 Maddelik Kontrol Listesi

Kira sözleşmesi imzalamadan önce her iki tarafın da aşağıdaki kontrol listesini eksiksiz tamamlaması önerilmektedir. Bu liste, hem kiracı hem de kiraya veren açısından hukuki güvenliği pekiştirecektir.

1. Tarafların kimlik bilgileri eksiksiz mi? Kiraya veren ve kiracının T.C. kimlik numaraları, tam isimleri ve iletişim bilgileri doğrulanmalıdır.

2. Kiralananın adresi ve tapu bilgileri doğru mu? Adres, tapu kaydıyla karşılaştırılmalı; kat ve daire numarası eşleşmelidir.

3. Kira bedeli ve artış oranı netleştirildi mi? Hangi dönem için hangi bedel geçerli olduğu ve artış oranının TÜFE sınırına uygun olup olmadığı kontrol edilmelidir.

4. Depozito miktarı yasal sınırı aşıyor mu? Üç aylık kira bedelini aşan depozito talepleri reddedilmelidir.

5. Sözleşme süresi ve uzatma koşulları açık mı? Belirsiz süreli mi, belirli süreli mi? Uzatma için bildirim süresi nedir?

6. Demirbaş listesi hazırlandı mı? Fotoğraflı envanter tutanağı taraflarca imzalandı mı?

7. Yan giderler ve aidat kime ait? Elektrik, su, aidat gibi giderlerin sorumluluğu açıkça belirtildi mi?

8. Sözleşmede hukuka aykırı maddeler var mı? Kiracı aleyhine emredici kuralları ihlal eden hükümler geçersizdir; sözleşme hukuk danışmanlığıyla gözden geçirilmelidir.

9. Tahliye taahhütnamesi baskı altında imzalatılıyor mu? Teslimden önce imzalatılan tahliye taahhütnameleri geçersiz olabilir.

10. Sözleşmenin her sayfası imzalandı ve nüshalar teslim edildi mi? Her iki taraf da imzalı birer nüsha saklayarak muhafaza etmelidir.

Noterde Kira Sözleşmesi: Avantaj ve Dezavantajlar

Kira sözleşmesi noterde yapılmak zorunda değildir; ancak bu seçenek bazı avantajlar sunmaktadır. Noterde düzenlenen sözleşme, tarafların kimliğinin ve imzaların doğruluğunu güvence altına alır; sahtecilik iddialarının önüne geçer.

Noterde düzenleme avantajları arasında şunlar sayılabilir: Resmi belge niteliği kazanmasıyla ispat gücünün artması, tarafların iradesinin noter huzurunda açıklanması suretiyle irade sakatlığı iddialarının azaltılması, tarih kesinliği (kira başlangıcı ve bitiş tarihleri tartışılmaz hale gelir), üçüncü kişilere karşı güçlü ileri sürülebilirlik.

Dezavantajlar açısından değerlendirildiğinde noter masrafı ek maliyet oluşturmaktadır. Her iki tarafın aynı anda notere gelmesi zorunluluğu, pratik bir güçlük yaratabilir. Bunun yanı sıra bazı kiracılar, noter sözleşmesini hukuki bağlayıcılığı konusunda yanlış algılamakta ve bu durum gereksiz endişelere yol açmaktadır.

Uygulamada avukat aracılığıyla hazırlanan ve taraflarca imzalanan kira sözleşmeleri, noter onayı gerektirmeksizin oldukça güçlü bir hukuki dayanak oluşturmaktadır. Önemli olan, sözleşmenin içeriğinin tam ve hukuka uygun olmasıdır. TBK'nın tam metnine Türk Borçlar Kanunu'nun Resmî Gazetede yayımlanan güncel metninden ulaşabilirsiniz.

Hatalı Sözleşmelerde Haklar

Kira sözleşmesinde hatalı ya da hukuka aykırı maddeler bulunması halinde bu maddeler geçersiz sayılır; ancak sözleşmenin geri kalanı geçerliliğini korur. TBK m.27 uyarınca emredici hükümlere aykırı sözleşme hükümleri kesin olarak hükümsüzdür.

Kiracı aleyhine olan geçersiz maddeler şunlar olabilir: Üç aylık sınırı aşan depozito talepleri, TÜFE sınırının üzerinde artış hükümleri, kiracının tamir ve onarım yükümlülüklerini hukuka aykırı biçimde genişleten maddeler, kiracının fesih haklarını kısıtlayan düzenlemeler, teslimle eş zamanlı imzalanan tahliye taahhütnameleri. Bu maddeler geçersiz sayılmakla birlikte sözleşmenin diğer hükümleri yürürlükte kalmaya devam eder.

Mevcut bir sözleşmede hatalı ya da haksız maddeler fark edildiğinde yapılması gereken ilk adım, bir kira hukuku avukatına danışmaktır. Avukat, sözleşmeyi inceleyerek geçersiz maddeleri tespit eder ve karşı tarafa yazılı bildirim yapılmasını sağlar. Bazı hallerde ek sözleşme yapılarak hatalı maddeler tadil edilebilir. Kira artış oranı hesaplaması konusunda kira artış oranı 2026 rehberimizden de faydalanmanızı öneririz.

Sık Sorulan Sorular