Türkiye'de konut ve işyeri kiralarında her yıl tartışılan en önemli konuların başında kira artış oranı gelmektedir. 2026 yılında hangi oran uygulanacak, ev sahibi ne kadar zam yapabilir ve bu sınırı aşarsa kiracının hakları nelerdir? Bu rehber tüm bu soruları yanıtlamaktadır.
Kira Artış Sınırı: Yasal Düzenleme
Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi, konut kiralarında uygulanacak artış oranının Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) onikî aylık ortalamasını geçemeyeceğini hükme bağlamaktadır. Ticari kiralarda ise serbest piyasa kural olarak geçerliydi; ancak enflasyon baskısıyla birlikte çeşitli düzenlemeler gündeme gelmiştir.
TÜFE Oranı Nasıl Hesaplanır?
Kira artışı için esas alınan TÜFE, yıllık enflasyon rakamı değil, önceki 12 aya ait aylık TÜFE oranlarının geometrik ortalamasıdır. Kira yenileme tarihinizden önceki 12 ayın TÜFE değerleri birlikte hesaplanarak uygulanacak azami oran belirlenir.
Konut ve Ticari Kira Farkı
Konut kiralarında yasal tavan doğrudan TÜFE 12 aylık ortalamasıdır. Ticari kiralarda ise mevcut kanuni düzenleme farklı olabilmekte; güncel yasal durumu takip etmek önem taşımaktadır. Her iki taraf anlaşırsa yasal tavanın altında daha düşük bir artış oranı da belirlenebilir.
Sözleşmede Daha Yüksek Oran Yazıyorsa?
Kira sözleşmesine TÜFE'den yüksek bir artış oranı yazılmış olsa bile bu hüküm konut kiraları için geçersizdir. Yasa, kiracıyı koruyucu nitelikte emredici bir hüküm içermektedir; sözleşmeyle bu haktan önceden vazgeçilemez.
Piyasa Fiyatının Altında Kalan Kiranın Uyarlanması
Kira bedelinin uzun yıllar boyunca TÜFE'ye göre artırılması sonucunda mevcut kira piyasanın çok altında kalabilir. Bu durumda ev sahibi kira tespit davası açarak kiraya uyarlama talep edebilir. Mahkeme, emsal kira bedellerini ve ölçülülük ilkesini göz önünde bulundurarak yeni kira bedelini belirler.
Artışı Kabul Etmeyen Kiracıya Karşı Haklar
Kiracı yasal sınır içindeki artışı kabul etmekten kaçınırsa ev sahibi kira tespit davası açabilir. Mahkemece belirlenen kira bedeli uygulanır ve kiracının geçmişe yönelik fark ödemesi de istenebilir.
Büromuzun Desteği
Kira artış oranı konusundaki anlaşmazlıklarda hukuki destek almak, gereksiz zaman ve maliyet kaybının önüne geçer. Balgat Hukuk & Arabuluculuk Bürosu, kira uyuşmazlıklarında hem kiracı hem de ev sahibi tarafına hizmet vermektedir. 0312 285 5153 numaralı hattı arayabilirsiniz.