Yargıtay 1. HD Muris Muvazaası Emsal Kararlar Rehberi 2026

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, muris muvazaasına dayalı tapu iptali ve tescil davalarında uzun yıllardır temyiz mercii olarak görev yapan dairedir. Dairenin 1.4.1974 tarihli Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ekseninde şekillenen yerleşik içtihadı, mirasçıların mal kaçırma amacıyla yapılan görünürdeki satış işlemlerine karşı korunmasının çerçevesini çizer. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 19 ile birlikte değerlendirilen muvazaa hükümleri, somut emsal kararlarda ispat ölçütleri ve uygulamaya dönük detaylar bakımından önemli yön gösterici niteliğe sahiptir. Bu rehber, 2026 yılı itibarıyla Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin muris muvazaası kararlarındaki temel ilkeleri, somut esas-karar numaralarını, ispat araçlarını ve mirasçılar için pratik sonuçlarını adım adım açıklar.

Yargıtay 1. HD'nin Rolü ve Görev Alanı

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, tapu iptali ve tescili davaları, muris muvazaası, kadastro, geçit hakkı ve önalım gibi taşınmaz uyuşmazlıkları bakımından en geniş içtihat birikimine sahip dairedir. Mirasçıların açtığı muris muvazaasına dayalı tapu iptali ve tescil davaları, ilk derece ve istinaf aşamalarının ardından parasal sınırı aşan dosyalarda 1. HD önüne gelir. Bu nedenle dairenin yerleşik içtihadı, ilk derece mahkemelerinin yargılama biçimini doğrudan şekillendirir.

Dairenin muris muvazaası kararlarında üç temel hedef göze çarpar: mirasbırakanın gerçek iradesinin ortaya çıkarılması, mirasçılar arasındaki adaletin sağlanması ve tapu sicilinin güvenilirliğinin korunması. Bu üç hedef arasındaki dengeyi sağlamak için daire, somut olayın özelliklerine göre değişen ölçütler geliştirmiştir. Muris muvazaası kavramının genel çerçevesi için ana rehberimiz incelenebilir.

Hangi Dosyalar 1. HD'ye Gider?

• Tapu iptali ve tescil davaları,
• Muris muvazaasına dayalı iptal talepleri,
• Tasarrufun iptali davalarının bir kısmı,
• Önalım hakkından doğan uyuşmazlıklar,
• Geçit ve irtifak hakları,
• Kadastro tespitine itiraz davaları.

1.4.1974 İçtihadı Birleştirme Kararı

Muris muvazaası uygulamasının temel taşı, Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 1.4.1974 tarihli, 1974/1 Esas ve 1974/2 Karar sayılı kararıdır. Bu karar, dairenin günümüzdeki tüm muvazaa içtihadının dayanağıdır.

Bu karar, mirasçıların mirastan dışlanmasına karşı son derece güçlü bir koruma sağlar. Saklı pay sınırına ulaşmadan da dava açılabilmesi, miras hakkını adil biçimde paylaştırma amacının ön plana çıktığını gösterir. Saklı pay ve tenkis davası ile arasındaki temel fark da burada belirir: tenkis sadece saklı paylı mirasçıyı korurken muris muvazaası tüm mirasçıların hakkını korur.

Güncel Emsal Kararlar (2024-2025)

Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin son dönem kararları, 1974 İBK çerçevesini somut uyuşmazlıklara uygulamada önemli açılımlar sağlamıştır. Aşağıda bu dönemden öne çıkan kararlar değerlendirilmiştir.

Karar 1: E. 2024/4008 K. 2025/123 T. 20.1.2025

Daire, bu kararda mirasbırakanın ölümünden kısa süre önce taşınmazını çocuklarından birine satış olarak gösterdiği uyuşmazlıkta, devralan tarafın ödeme gücünün araştırılmamış olmasını bozma nedeni saymıştır. Ödeme gücünün ortaya konulmaması, banka hareketleri ile bedel transferinin ispatlanmamış olması ve devralanın taşınmazı kullanmamış olması birlikte değerlendirildiğinde işlemin muvazaalı olduğu sonucuna varılabileceği belirtilmiştir. Mahkemenin bu olguları araştırmadan davayı reddetmesi eksik inceleme olarak kabul edilmiştir.

Karar 2: E. 2023/6072 K. 2024/7095 T. 25.12.2024

Bu kararda Daire, muris muvazaası iddiasının dayandığı temel olguların somutlaştırılması gerektiğini vurgulamıştır. Davacı mirasçı; mirasbırakanın devir tarihindeki ekonomik durumu, devralanın akrabalık ilişkisi, devrin yapıldığı dönemde mirasbırakanın diğer mirasçılarla yaşadığı anlaşmazlıklar ve devir sonrası taşınmazın kim tarafından kullanıldığı gibi olguları açıkça ileri sürmelidir. Mahkeme, sadece tapu kaydındaki satış bedelinin düşük olmasıyla yetinmemeli; bedel farkını destekleyen diğer karinelerin varlığını da araştırmalıdır.

Karar 3: E. 2024/3350 K. 2025/3202 T. 19.6.2025

Daire bu kararda yerel adet ve aile içi davranış biçimlerinin muvazaa karinesi olarak değerlendirilebileceğini bir kez daha vurgulamıştır. Mirasbırakanın yaşadığı yerel toplulukta evlilik dışı çocuklara mal devri yapılmaması, kız çocuklarına eşit pay verilmemesi gibi yerleşik uygulamalar varsa ve devir bu yerleşik uygulamanın dışında bir çocuğa yapılmışsa bu tek başına yeterli değildir; ancak diğer karinelerle birleştiğinde anlamlıdır. Daire ayrıca yerel adetin tanık beyanları ile somut olarak ispatlanması gerektiğini belirtmiştir.

Karar 4: E. 2024/4009 K. 2025/4775 T. 3.11.2025

Bu kararda Daire, eksik inceleme ve delillerin gereği gibi toplanmaması nedeniyle bozma yapmıştır. Tapu kayıtlarının tam silsilesinin getirtilmemesi, devralan tarafın mali durumuna ilişkin banka kayıtlarının sorulmaması ve mirasbırakanın sağlık dosyasının istenmemesi eksik inceleme sayılmıştır. Karar, muris muvazaası davalarında re'sen araştırma ilkesinin sınırlı uygulandığını fakat hakimin kamu düzeniyle ilgili bu uyuşmazlıkta delilleri eksiksiz toplama yükümlülüğünü hatırlatmaktadır.

Karar 5: E. 2024/4956 K. 2025/4765 T. 3.11.2025

Yetki itirazı ve mirastan mal kaçırma iddialarının birlikte değerlendirildiği bu kararda Daire, muris muvazaasına dayalı tapu iptali ve tescil davalarında taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinin kesin yetkili olduğunu yinelemiştir. Birden fazla taşınmazın farklı yerlerde olması hâlinde her taşınmaz için ayrı yerdeki mahkemenin yetkili olduğu, ancak davaların birleştirme talebiyle aynı mahkemede görülebileceği hatırlatılmıştır.

İspat Ölçütleri ve Karineler

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi muris muvazaasının her türlü delille ispatlanabileceğini istikrarlı biçimde kabul eder. Daire kararlarında öne çıkan karine ve ispat araçları şu şekilde özetlenebilir.

Bedel ile Değer Arasındaki Fahiş Fark

Tapu senedinde gösterilen bedelin taşınmazın gerçek değerinin önemli ölçüde altında olması, muvazaa lehine güçlü bir karinedir. Daire, bedelin rayiç değerin yarısının altında kalmasını fahiş fark sayan kararlar vermiştir. Bilirkişi tarafından devir tarihindeki rayiç değer tespit edilerek karşılaştırma yapılır. Ancak fahiş fark tek başına yeterli değildir; ödeme gücü ve devir sonrası kullanım birlikte değerlendirilir.

Devralanın Ödeme Gücü

Devralan tarafın bedeli ödeyebilecek mali güce sahip olup olmadığı kritik araştırma alanıdır. Daire, mahkemenin devralanın gelir durumunu, banka hesap hareketlerini, vergi beyannamelerini ve sosyal güvenlik kayıtlarını celp etmesini bekler. Devralan, mirasbırakanın çocuğu veya yakın akrabası olup belirli bir mesleği olmayan, gelir kaynağı bulunmayan kişi ise ödeme gücünün yokluğu güçlü bir muvazaa karinesi oluşturur.

Devir Sonrası Kullanım

Tapu devrinden sonra taşınmazın kim tarafından kullanıldığı önemli ipucudur. Mirasbırakanın taşınmazı kullanmaya devam etmesi, kira gelirini almaya devam etmesi, abonelik faturalarının kendi üzerine kalması, taşınmazın bakım giderlerini karşılaması muvazaa lehine değerlendirilir. Devralanın taşınmaza hiç sahiplenmemesi, kira kontratı yapmaması veya yaşamaya başlamaması bu olguyu güçlendirir.

Devrin Zamanlaması

Mirasbırakanın ölümüne yakın dönemde, sağlığının bozulduğu sırada veya diğer mirasçılarla anlaşmazlık yaşadığı bir dönemde yapılan devirler şüphe uyandırır. Hastalık teşhisinden sonra yapılan devirler, ölümden hemen önceki aylarda yapılan devirler özellikle dikkate alınır. Daire, devir tarihi ile ölüm tarihi arasındaki sürenin makul ölçüde olmasını bekler; kısa sürede yapılan devirlerde mirasbırakanın sağlık durumunun ayrıca araştırılmasını ister.

Mirasçılar Arası Eşitsizlik

Mirasbırakanın diğer çocuklarına veya mirasçılarına benzer bir kazandırma yapmamış olması, mirastan dışlama iradesinin göstergesi sayılır. Sadece bir çocuğa yapılan devir, diğerlerine hiçbir şey verilmemesi muvazaa karinesini güçlendirir. Ancak diğer mirasçılara önceden farklı kazandırmalar yapılmışsa bu dengelemeye katkı sağlayabilir.

Üçüncü Kişiye Devirler ve TMK 1023

Muvazaalı işlemden sonra taşınmaz üçüncü kişiye devredilirse durum karmaşıklaşır. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 1023 ve 1024 hükümlerini uygulayarak tapu siciline güvenen iyiniyetli üçüncü kişinin kazanımını korur. TMK 1023, tapu kütüğüne iyiniyetle güvenip ayni hak edinen kimsenin kazanımının korunacağını düzenler. TMK 1024 ise hak sebebinin geçersiz olması hâlinde sicilin düzeltilebileceğini öngörür.

İyiniyet Karinesi Nasıl Çürütülür?

Üçüncü kişinin iyiniyeti tapu sicilindeki kayıtlara güvenmesinden doğar. Bu karine çürütülmedikçe iptal mümkün olmaz. Çürütme için şu olgular ispatlanmalıdır:

• Üçüncü kişinin devralanla yakın akrabalık veya iş ilişkisi içinde olması,
• Devir bedelinin yine fahiş düşüklükte olması,
• Üçüncü kişinin devre konu taşınmazın aile içi geçmişini bildiği veya bilebilecek konumda olduğu,
• Devirlerin kısa aralıklarla yapılması ve devralanların aynı çevreden olması,
• Tapu kütüğünde davacının daha önce şerh veya itiraz işlemi yaptırmış olması.

Daire, iyiniyetin korunmasının kuralı oluşturduğunu, iyiniyetsizliğin istisna olduğunu ve istisnanın somut olgularla ispatlanması gerektiğini vurgular. Tapu iptali ve tescili davası sürecinin genel çerçevesi için ilgili rehberimize bakılabilir.

Bedele Dönüşme ve Tazminat

Üçüncü kişinin iyiniyetli olduğu kabul edilirse veya taşınmaz başka bir nedenle aynen iade edilemiyorsa dava bedele dönüşür. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi bu durumda davacının miras payı oranında tazminata hükmedilmesi gerektiğini kabul eder.

Bedele Dönüşme Hâlleri

• Taşınmazın iyiniyetli üçüncü kişiye devredilmiş olması,
• Taşınmazın yıkılmış olması,
• Taşınmazın kamulaştırılmış olması,
• Taşınmazın imar uygulaması ile başkasına geçmiş olması,
• İade halinde devralanın bağdaşmaz nitelikte muazzam zarara uğraması.

Tazminatın Hesaplanması

Daire, bedelin dava tarihindeki gerçek değer üzerinden hesaplanması gerektiğini kabul eder. Bilirkişi marifetiyle taşınmazın güncel değeri tespit edilir; bu değerin davacının miras payı oranındaki kısmı tazminat olarak hükmedilir. Faiz başlangıç tarihi olarak dava tarihi esas alınır; bazı kararlarda ise temerrüt tarihi belirleyici olabilir.

Usul Hukuku Bakımından Öne Çıkan Hususlar

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi kararlarında usul hukukuna ilişkin pek çok önemli ilke yer alır.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Muris muvazaasına dayalı tapu iptali ve tescil davasında görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Daire bu yetki kuralının kesin yetki olduğunu ve değiştirilemeyeceğini istikrarlı biçimde vurgular. Birden fazla taşınmaz farklı yerlerde ise her taşınmaz için ayrı dava açılmalı veya birleştirme talep edilmelidir.

Husumet ve Mirasçılar Arasında Zorunlu Birliktelik

Davayı her bir mirasçı ayrı ayrı miras payı oranında açabilir. Davacı sıfatı için mirasçıların hep birlikte hareket etmesi şart değildir. Davalı olarak devralan kişi gösterilir; üçüncü kişiler söz konusuysa tüm devir zincirindeki kişiler davalı yapılmalıdır. Mirasçı sıfatının ispatı için veraset ilamı dilekçeye eklenmelidir.

Bilirkişi İncelemesi

Daire, muris muvazaası davalarında bilirkişi incelemesini olmazsa olmaz şart olarak kabul eder. Bilirkişi heyeti genellikle gayrimenkul değerleme uzmanı ve hukukçudan oluşur. Bilirkişi; devir tarihindeki rayiç değeri, devralanın ödeme gücünü, taşınmazın kullanım durumunu ve diğer karineleri rapora bağlar. Rapora itirazlar değerlendirilir, ek rapor istenebilir.

Yargılama Giderleri

Tapu iptali ve tescil davaları nispi harca tabidir. Davacının dava değerini taşınmazın rayiç değerinin miras payı oranındaki kısmı olarak belirlemesi yerinde olur. Kazanılan kısım üzerinden karşı vekalet ücreti, kaybedilen kısım üzerinden de aleyhe yargılama gideri hükmedilebilir.

Mirasçı İçin Strateji Önerileri

Mirasbırakanın yaşamı sırasında yaptığı şüpheli devirlere karşı mirasçıların alacağı önlemler ve dava açma stratejisi şu şekilde özetlenebilir.

Dava Öncesi Hazırlık

• Mirasbırakanın ölüm tarihinden itibaren tüm tapu kayıtlarının tarihçesi çıkarılmalı,
• Devralan tarafın mali durumu hakkında ön araştırma yapılmalı,
• Devir tarihindeki rayiç değer için emsal satış araştırması yapılmalı,
• Mirasbırakanın sağlık dosyası ve raporları temin edilmeli,
• Tanık olarak dinlenecek kişiler belirlenmeli,
• Banka hesap hareketleri için ön talepler hazırlanmalı.

Dava Dilekçesinde Dikkat Edilecek Hususlar

• Davacının mirasçı sıfatı ve miras payı oranı açıkça belirtilmeli,
• Muvazaa iddiasının dayandığı tüm olgular ayrı ayrı somutlaştırılmalı,
• Karine niteliğindeki olgular ayrı ayrı sıralanmalı,
• Bedele dönüşme hâli için terditli talep ileri sürülmeli,
• İhtiyati tedbir veya ihtiyati haciz talebi düşünülmeli,
• Tanık ve belge delilleri eksiksiz listelenmeli.

Terditli Dava ile Birleştirme

Mirasçılar açısından en güvenli yol, muris muvazaasına dayalı tapu iptali ve tescil davası ile tenkis davası süreci kapsamında tenkis talebini terditli olarak ileri sürmektir. Mahkeme muvazaa iddiasını kabul etmezse saklı pay açığı kapsamında tenkis kararı verebilir. Bu yöntem davacıyı çift yönlü korur.

Sıkça Sorulan Sorular

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi muris muvazaası davalarında hangi içtihadı esas alır?

Daire, 1.4.1974 tarihli ve 1974/1 Esas, 1974/2 Karar sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararını temel alır. Bu karar, görünüşteki satışın muvazaalı, gizlenen bağışın ise şekil eksikliği nedeniyle geçersiz olduğunu hüküm altına almıştır. Daire, 2024 ve 2025 yıllarındaki kararlarında da bu çerçeveyi sürdürmektedir.

Muris muvazaası ispatında hangi deliller emsal kararlarda kabul edilmektedir?

Her türlü delil kabul edilir: tapu kaydındaki düşük bedel, devralanın ödeme gücünün yokluğu, devir sonrası taşınmazın mirasbırakanda kalması, devir zamanlaması, mirasçılar arası eşitsizlik, tanık beyanları, banka hareketleri ve yerel adet. Daire karinelerin birlikte değerlendirilmesini ister.

Mirastan mal kaçırma davasında zamanaşımı veya hak düşürücü süre var mıdır?

Hayır. Daire içtihatlarına göre muris muvazaasına dayalı tapu iptali davası, sözleşmenin baştan geçersiz olması esasına dayandığından zamanaşımına tabi değildir. Mirasçılar mirasın açılmasından sonra her zaman dava açabilir; ancak gecikme delil toplamayı zorlaştırır.

Emsal kararlarda fahiş bedel farkı tek başına muvazaa için yeterli midir?

Hayır. Fahiş bedel farkı güçlü bir karinedir ama tek başına yeterli değildir. Ödeme gücü, devir sonrası kullanım, devir zamanlaması ve diğer karinelerle birlikte değerlendirilir. Daire bütüncül değerlendirme yapılmasını şart koşar.

Yargıtay 1. HD emsal kararları kapsamında üçüncü kişiye yapılan devirler iptal edilebilir mi?

Üçüncü kişi iyiniyetli ise TMK 1023 koruması nedeniyle iptal mümkün değildir ve dava bedele dönüşür. İyiniyetin yokluğu somut olgularla ispatlanırsa iptal yine mümkündür. Daire iyiniyet karinesinin çürütülmesini kolay görmez.

Muris muvazaası davasında bedele dönüşme şartları nelerdir?

Taşınmazın iyiniyetli üçüncü kişiye geçmiş olması, yıkılması, kamulaştırılması veya başka bir nedenle aynen iadenin mümkün olmaması hâlinde dava bedele dönüşür. Daire dava tarihindeki rayiç değer üzerinden miras payı oranında tazminata hükmedilmesini kabul eder.