Yeniden inşa nedeniyle tahliye davası, kiralanan taşınmazın yenilenmesi, esaslı onarımı, genişletilmesi veya kullanım amacının değiştirilmesi için açılan, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 350/2 hükmüne dayalı bir tahliye yoludur. Özellikle riskli yapı tespiti yapılan binalar, kentsel dönüşüm projeleri ve eski yapıların yenilenmesi süreçlerinde sıkça başvurulan bu dava türü; ihtiyacın gerçekliği, esaslı onarım niteliği ve süre koşulları açısından titizlikle incelenir. Bu rehber 2026 yılı itibarıyla yeniden inşa tahliyesinin şartlarını, dava süresini, 3 yıllık yeniden kiralama yasağını ve Yargıtay'ın yerleşik kriterlerini ayrıntılı şekilde açıklamaktadır.
İçindekiler
Yeniden İnşa Nedeniyle Tahliye Nedir?
Yeniden inşa nedeniyle tahliye, kiralanan taşınmazın yıkılarak veya esaslı onarımdan geçirilerek yeniden yapılması ihtiyacı doğduğunda; kiracının kanuni süreç sonunda taşınmazı boşaltmasını sağlayan tahliye davasıdır. Konut ve çatılı işyeri kiraları için geçerli olan bu dava, ihtiyaca dayalı tahliye yollarından biridir.
Kanun koyucu bir taraftan kiracıyı korumayı (sözleşme süresinin sona ermesi ile otomatik tahliye yapılmaması) hedeflerken; diğer taraftan kiraya verenin mülkiyet hakkını ve yatırım özgürlüğünü gözetmiş, yeniden inşa ve esaslı onarım ihtiyacını özel bir tahliye sebebi olarak düzenlemiştir.
Yasal Dayanak (TBK 350/2)
Türk Borçlar Kanunu m. 350/2 hükmü şöyledir: "Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılacak dava ile sona erdirebilir."
Bu hüküm uyarınca üç temel kavram öne çıkar:
- Yeniden inşa: Taşınmazın yıkılarak baştan inşası,
- İmar amacıyla esaslı onarım: Bina özelliklerini değiştiren kapsamlı tadilat,
- Genişletme veya değiştirme: Mevcut yapıyı büyütme veya kullanım amacını değiştirme.
Davanın Şartları
Yeniden inşa nedeniyle tahliye davasının kabulü için üç temel şartın birlikte gerçekleşmesi gerekir:
1. Esaslı Tadilat Şartı
Yapılacak iş, basit tamir-bakım niteliğinde olmamalı; binanın taşıyıcı sistemini, planlamasını, kullanım amacını veya temel özelliklerini etkileyen kapsamda olmalıdır. Boya, küçük dekorasyon veya yer döşemesi değişimi gibi işler bu kapsamda değildir.
2. Kullanımın İmkânsızlığı
Tadilat süresi boyunca taşınmazın kiracı tarafından kullanılması fiilen mümkün olmamalıdır. Eğer tadilat sırasında kiracı evi kullanmaya devam edebilecekse, bu şart gerçekleşmemiş sayılır ve dava reddedilebilir.
3. Gerçek ve Samimi İhtiyaç
Tadilat ihtiyacı somut belgelerle desteklenmelidir. Yargıtay bu konuda titiz davranır:
- Yapı ruhsatı veya yenileme ruhsatı,
- Tasdikli mimari ve statik projeler,
- Riskli yapı tespit raporu (gerekli ise),
- Belediye onayları,
- Müteahhitle yapılan sözleşme veya inşaat planı,
- Bilirkişi raporu (gerekli görülürse).
Esaslı Onarım Kavramı ve Sınırı
Yargıtay 3. ve 6. Hukuk Daireleri'nin yerleşik içtihatlarına göre esaslı onarım niteliğinde sayılan işler şunlardır:
Esaslı Onarım Sayılan İşler
- Bina taşıyıcı sistem (kolon, kiriş) takviyesi,
- Çatı yapısının tamamen değiştirilmesi,
- Tüm sıhhi ve elektrik tesisatının yenilenmesi,
- İç mimari planda değişiklik (oda eklenmesi/birleştirilmesi),
- Bina cephe ve dış görünüm değişikliği,
- Yapı yüksekliğinin değiştirilmesi (ek kat çıkma),
- Asansör, ısıtma sistemi gibi temel altyapı değişiklikleri,
- Deprem güçlendirme çalışmaları.
Esaslı Onarım Sayılmayan İşler
- Sadece boya-badana,
- Mutfak veya banyo dolaplarının yenilenmesi,
- Yer döşemesi değişimi,
- Pencere ısı yalıtımı,
- Klima takılması,
- Estetik amaçlı tadilatlar.
Dava Açma Süresi ve Bildirim
Dava açma süresi sözleşmenin türüne göre farklılık gösterir:
Belirli Süreli Sözleşmeler
Belirli süreli kira sözleşmesinin bitim tarihinden itibaren 1 ay içinde dava açılmalıdır. Sürenin uzaması (1 yıllık otomatik yenileme) durumunda da yeni dönemin bitiminde 1 ay içinde dava açılabilir.
Belirsiz Süreli Sözleşmeler
Kiraya veren önce TBK m. 329 uyarınca 3 ay önceden fesih bildirimi (ihtarname) göndermelidir. Bildirim süresinin bitiminden sonra 1 ay içinde dava açabilir.
İhtarname ile Süre Uzatma
Kiraya veren, sözleşme süresinin bitiminden önceki süre içinde ihtarname göndererek dava açma süresini, ilerideki kira dönemi sonuna kadar uzatabilir. Bu uygulama ile dava hakkı korunur. Detaylı bilgi için ihtarname örneği rehberimize bakabilirsiniz.
Dava Süreci ve Görevli Mahkeme
Yeniden inşa tahliyesi davasının usul kuralları şunlardır:
Görevli ve Yetkili Mahkeme
- Görevli mahkeme: Sulh Hukuk Mahkemesi,
- Yetkili mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi,
- Arabuluculuk: 1 Eylül 2023'ten itibaren zorunlu dava şartı arabuluculuk uygulanır.
Süreç Adımları
- Zorunlu arabuluculuğa başvuru,
- Arabuluculuk sonuçsuz kalırsa son tutanak alımı,
- 2 hafta içinde dava dilekçesi sunumu,
- Proje, ruhsat ve teknik belgelerin sunumu,
- Gerekli görülürse bilirkişi incelemesi (3-6 ay),
- Tarafların delilleri ile karar (ortalama 8-14 ay).
Diğer ihtiyaç tahliyesi türleri ile karşılaştırma için ihtiyaç nedeniyle tahliye davası rehberimize ve kiracıyı çıkarma 8 yasal sebep rehberimize bakabilirsiniz.
3 Yıllık Yeniden Kiralama Yasağı (TBK 355)
TBK m. 355 hükmüne göre, yeniden inşa veya imar amacıyla tahliye edilen taşınmaz; yenilenmiş şekliyle 3 yıl boyunca tahliye edilen eski kiracıdan başkasına kiraya verilemez.
Eski Kiracının Öncelik Hakkı
Eski kiracı, yenilenmiş taşınmazı yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama önceliğine sahiptir. Kiraya veren, inşaat tamamlandığında eski kiracıya bildirimde bulunmak ve makul süre vermek zorundadır.
Öncelik Hakkının Düşmesi
Aşağıdaki durumlarda eski kiracının öncelik hakkı düşer:
- Kiracı, kiraya verenin yazılı bildirimine 1 ay içinde cevap vermezse,
- Kiracı, yeni kira bedeli teklifini reddederse,
- Kiracı, taşınmazı kiralamayı yazılı olarak reddederse.
Yasak İhlalinde Tazminat
TBK m. 355/3 hükmüne göre, kiraya veren 3 yıllık yasağı ihlal eder veya eski kiracıya öncelik hakkı tanımadan başka kişiye kiralarsa; eski kiracı, son bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat talep edebilir.
Tazminat Talep Şartları
- Yasağın ihlal edildiğinin ispatı (tapu kayıtları, kira sözleşmesi),
- Eski kiracının öncelik hakkı için bildirim yapılmamış olması,
- 3 yıllık süre içinde başka kişiye kiraya verilmiş olması,
- Zarara uğranıldığının somut delillerle ortaya konması.
Tazminatın Hesabı
Tazminat tutarı, eski kiracının son bir yıllık kira bedeli baz alınarak hesaplanır. Eski kiracı taşınmazın yeniden kiralanmaması nedeniyle uğradığı ek zararları da ispat ederek talep edebilir.
Yargıtay'ın Yerleşik Kriterleri
Yargıtay 3. ve 6. Hukuk Daireleri'nin yeniden inşa tahliyesi davalarında uyguladığı kriterler şunlardır:
- İhtiyaç gerçek, samimi ve zorunlu olmalıdır,
- Yapı ruhsatı veya tasdikli proje sunulmadan dava reddedilebilir,
- Basit tadilat tahliye sebebi sayılmaz,
- Tadilat süresince taşınmazın kullanımı imkânsız olmalıdır,
- 3 yıllık yeniden kiralama yasağı kesin niteliktedir,
- Belirli süreli sözleşmelerde 1 aylık dava süresi hak düşürücüdür,
- Ortak kiracılarda tüm kiracılara yönelik açılmalıdır,
- Çocuklarla aile konutu söz konusuysa özen yükümlülüğü artar.
Yeniden inşa tahliyesi, esaslı onarım iddiası veya 3 yıllık yasak süresi ihlali konularında hukuki destek almak isteyenler, Balgat Hukuk iletişim sayfası üzerinden büromuza ulaşabilir.
Sıkça Sorulan Sorular
Yeniden inşa tahliyesi ile ihtiyaç tahliyesi farkı nedir?
İhtiyaç tahliyesi (TBK 350/1), kiraya verenin kendisinin, eşinin, alt veya üst soyundan birinin barınma veya işyeri ihtiyacı için açılır. Yeniden inşa tahliyesi (TBK 350/2) ise binanın fiziki olarak yenilenmesi ihtiyacına dayanır. İki davada da 3 yıllık yeniden kiralama yasağı uygulanır ancak şartları farklıdır.
Müteahhide vermek için kiracıyı çıkarmak yeniden inşa tahliyesi midir?
Evet. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile müteahhide verilen taşınmaz için yeniden inşa tahliyesi açılabilir. Ancak inşaat ruhsatı, kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve mimari proje sunulmalıdır. Sadece müteahhitle anlaşıldığı beyanı yeterli görülmez.
Tadilat bitmedi ama 3 yıl geçti, yasak biter mi?
3 yıllık yasak süresi, taşınmazın yenilenmiş şekilde oturuma hazır hale gelmesinden itibaren başlar. Eğer inşaat henüz tamamlanmadıysa 3 yıllık süre de başlamaz. Tamamlanan kısımdan sonra süre işlemeye başlar.
Bina riskli yapı çıkarsa ne olur?
6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı ilan edilen binalar için TBK 350/2'ye göre dava açmaya gerek yoktur. Riskli yapı süreci ayrı bir tahliye prosedürü öngörür. Yetkili idare tarafından 60 günden az olmamak üzere süre verilir ve süre sonunda tahliye edilebilir.
Tahliye sonrası eski kiracıya nasıl bildirim yapılmalı?
İnşaat tamamlandığında, eski kiracıya noter ihtarnamesi ile veya iadeli taahhütlü posta yoluyla yazılı bildirim yapılmalıdır. Bildirim içeriğinde yeni kira bedeli, taşınmazın yeni durumu ve kabul için süre belirtilmelidir.
Yeniden inşa tahliyesinde tazminat ödenir mi?
Tahliye anında kiraya veren herhangi bir tazminat ödemek zorunda değildir; ancak 3 yıllık yasak ihlal edilirse son bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat öder. Ayrıca tahliyeden taşınma masrafları için sözleşmede özel hüküm varsa uygulanır.
Yeniden inşa tahliyesinde arabuluculuk zorunlu mu?
Evet, 1 Eylül 2023'ten itibaren kira hukuku uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk dava şartıdır. Detaylar için zorunlu arabuluculuk rehberimize bakabilirsiniz.