Yeni Malik Tahliye Davası 2026: TBK 351 1 Ay ve 6 Ay Kuralı

Kiralık bir taşınmazı satın alan yeni malik, mevcut kira sözleşmesini otomatik olarak devralır. Türk Borçlar Kanunu m. 310'da düzenlenen "satış kirayı bozmaz" ilkesi gereği kiracının hakları korunur. Ancak yeni malik veya yakınlarının taşınmaza gerçek bir ihtiyacı varsa, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 351 ile özel bir tahliye yolu tanınmıştır. Bu hüküm; 1 ay içinde yazılı bildirim ve 6 ay bekleme şartlarına dayalı, sözleşme süresine bağlı kalmaksızın kullanılabilen hızlandırılmış bir tahliye imkanıdır. Bu rehber, yeni malikin tahliye davasında uyması gereken süreleri, ihtiyaç ispatını, 3 yıl yeniden kiralama yasağını ve uygulamada karşılaşılan sorunları 2026 yılı mevzuatıyla detaylı şekilde açıklar.

"Satış Kirayı Bozmaz" İlkesi — TBK 310

Türk Borçlar Kanunu m. 310: "Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur." Bu hüküm, kiracı korumasının en temel düzenlemelerinden biridir.

İlkenin Anlamı

• Taşınmazın satılması, bağışlanması, miras yoluyla intikal etmesi kira sözleşmesini sona erdirmez,
• Yeni malik, eski malikin tüm hak ve borçlarını aynı koşullarla devralır,
• Kira bedeli, süre, ödeme şekli aynı kalır,
• Kiracı, mevcut kira sözleşmesinin korunması güvencesine sahiptir.

İlkenin Kapsamı

Bu kural sadece satış için değil; bağış, miras, takas, cebri icra satışı, kamulaştırma sonrası devir gibi tüm el değiştirme hallerinde uygulanır. Yeni malik isterse mevcut sözleşmeyi sürdürebilir, isterse TBK m. 351 yolunu kullanabilir.

Yeni Malikin Hakları

• Kira bedelini doğrudan kendisine ödenmesini talep etme,
• Kira tespit davası açma (5 yıl şartı dolmuşsa),
• TBK m. 351 kapsamında ihtiyaç nedeniyle tahliye davası,
• Sözleşme bitiminden 1 ay önce ihtarla genel ihtiyaç tahliyesi.

TBK 351 Yeni Malik Tahliye Davası

TBK m. 351: "Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir."

Hükmün Özellikleri

• Özel düzenleme: Eski malikin haklarından farklı, daha hızlı bir yoldur,
• Sözleşme süresinden bağımsız: 1 yıllık dönemi beklemeden açılabilir,
• İhtiyaç şartı: Yeni malik veya yakınlarının gerçek ihtiyacı olmalı,
• Süreye bağlı: 1 ay + 6 ay kuralı kesindir.

Kimler İçin İhtiyaç Geçerli?

• Yeni malikin kendisi,
• Eşi (resmi nikahlı, ayrılma kararı olmasa bile),
• Altsoyu (çocuklar, torunlar, evlat edinilen çocuk),
• Üstsoyu (anne, baba, dede, nine),
• Kanun gereği bakmakla yükümlü olunan diğer kişiler (örneğin engelli kardeş).

İhtiyaç Türleri

• Konut ihtiyacı: Barınma amaçlı kullanım,
• İşyeri ihtiyacı: Ticari veya mesleki faaliyet için kullanım,
• Karma kullanım (konut + işyeri) hallerinde her iki ihtiyaç da gözetilir.

1 Ay İçinde Yazılı Bildirim Şartı

TBK m. 351'in en önemli süresi 1 aylık bildirim süresidir. Yeni malik, edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya yazılı olarak ihtiyacını ve tahliye iradesini bildirmek zorundadır.

Edinme Tarihi Nedir?

"Edinme tarihi" tapu kütüğüne tescil tarihidir. Satış senedinin imzalandığı tarih değil, tapuda devir işleminin tamamlandığı tarih esas alınır. Bu tarih TAKBİS sistemi üzerinden netleştirilebilir.

Bildirimin Şekli

• Noter ihtarnamesi: En güvenli ve tavsiye edilen yoldur,
• İadeli taahhütlü mektup (ispat gücü daha zayıf),
• Doğrudan elden tebliğ + alındı belgesi imzalatma.

Bildirimin İçeriği

• Taşınmazın yeni malikinin kim olduğu (kimlik bilgileri),
• Edinme tarihi (tapu tescil tarihi),
• İhtiyaç sebebinin kısaca açıklanması,
• 6 ay sonra tahliye davası açılacağı uyarısı,
• Kiracıya bu süre içinde tahliye etmesi yönünde davet (zorunlu değil ama tavsiye edilir).

1 Ayı Kaçırma Riski

Bu süre hak düşürücü niteliktedir. 1 ay geçtikten sonra yapılan bildirim ile TBK m. 351 yoluna başvurulamaz. Bu durumda yeni malik, mevcut sözleşmenin doğal süresinin bitimini beklemek ve genel ihtiyaç tahliyesi (TBK m. 350) yolunu izlemek zorundadır. Bu nedenle satın alma sonrası ilk işin noter ihtarnamesi olması kritiktir.

6 Ay Bekleme Süresi ve Dava Açma

Bildirim yapıldıktan sonra edinme tarihinden başlayarak 6 ay beklenir. Bu sürenin amacı, kiracıya yeni bir konut bulma fırsatı tanımaktır.

6 Ayın Hesaplanması

• Bildirim tarihinden değil, edinme (tapu tescil) tarihinden başlar,
• 6 ay dolduğu gün dava açılabilir,
• Erken açılan dava (6 ay dolmadan) süre eksikliği nedeniyle reddedilir.

Dava Açma Süresi

Yargıtay yerleşik içtihatlarına göre 6 ayın sonunda hemen dava açma zorunluluğu yoktur. Yeni malik, kira sözleşmesinin doğal sonuna kadar her zaman tahliye davası açabilir. Ancak gecikme, ihtiyaç iddiasının samimiyetini zayıflatabileceği için makul süre içinde davanın açılması tavsiye edilir.

Süreç Tablosu

• Gün 0: Tapuda devir (edinme tarihi),
• Gün 0-30: Noter ihtarnamesi gönderilir (1 ay içinde),
• Gün 30-180: Bekleme süresi (kiracı çıkmazsa),
• Gün 180 sonrası: Tahliye davası açılabilir.

İhtiyacın Gerçek ve Samimi Olduğunu İspat

Mahkemenin en titizlikle incelediği konu ihtiyacın "gerçek, samimi ve zorunlu" olup olmadığıdır. Yargıtay; gelip geçici, suni veya keyfi ihtiyaçların tahliye için yeterli olmadığı görüşündedir.

İspat Araçları

• Tapu kayıtları: Yeni malikin başka uygun konutu olmadığını gösterir,
• Mevcut kira sözleşmesi: Kirada oturduğunu kanıtlar,
• Boşanma kararı: Yeni konut ihtiyacı doğmuştur,
• Üniversite kayıt belgesi: Çocuğun başka şehirde okumaya başladığı,
• Sağlık raporu: Bakım gerektiren ebeveynin yakın konuta ihtiyacı,
• İş yeri değişikliği belgesi: Tayin, emeklilik, yeni iş,
• Tanık beyanları: Ailenin yaşam koşullarını anlatan komşu/yakın tanıklığı.

Samimiyeti Zayıflatan Haller

• Yeni malikin yakınında zaten boş başka konutunun bulunması,
• İhtiyaç bildirildikten sonra başka konut satın alınması veya kiralanması,
• Sürekli yer değiştirme alışkanlığı,
• Daha küçük taşınmaza ihtiyaç iddia edip büyük konut talebi,
• Tahliye sonrası taşınmazı kullanmayıp boş bırakma.

Hakimin Takdir Yetkisi

İhtiyacın değerlendirilmesi hakimin takdirine bırakılmıştır. Hakim somut delilleri, ailenin yaşam koşullarını, taşınmazın özelliklerini ve mevcut alternatifleri bir bütün halinde inceler. Yargıtay denetiminde "samimi ihtiyaç" kavramı geniş ve esnek yorumlanır.

Alternatif Yol: Sözleşme Bitimi İhtiyaç Tahliyesi

Yeni malik, 1 aylık bildirim süresini kaçırırsa veya 6 ay beklemek istemezse alternatif yol olarak TBK m. 350/1 kapsamında genel ihtiyaç tahliyesi davası açabilir.

TBK 350 ile TBK 351 Karşılaştırması

• TBK 351 (yeni malik özel hak): 1 ay bildirim + 6 ay bekleme + sözleşmeden bağımsız hemen dava,
• TBK 350 (genel ihtiyaç): Sözleşme bitimi (yıllık dönem sonu) + bitiminden 1 ay önce ihtar + 1 ay içinde dava.

Hangisi Daha Uygun?

Sözleşmenin bitimine az süre kalmışsa (örneğin 3-4 ay) TBK m. 350 daha hızlı sonuç verir. Ancak sözleşmenin bitimine 1 yıldan fazla varsa TBK m. 351 yolu zaman kazandırır. Karar; satın alma tarihindeki sözleşme dönemi göz önünde tutularak verilir. İhtiyaç tahliyesi rehberimizden bu yolu detaylı inceleyebilirsiniz.

3 Yıl Yeniden Kiralama Yasağı — TBK 355

TBK m. 355: "Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz."

Yasağın Kapsamı

• Yeni malikin ihtiyaç tahliyesinde de geçerlidir,
• 3 yıllık süre, kiracının tahliye tarihinden başlar,
• Sürenin sonuna kadar yeniden kiraya verme yapılamaz,
• Eski kiracıdan başkasına kiraya verilemez (eski kiracıya geri kiralanabilir).

İstisna: Haklı Sebep

Yasağın istisnası "haklı sebep"tir. Yargıtay'a göre haklı sebep şu hallerde kabul edilebilir:

• İhtiyaç sahibi kişinin ölümü veya ağır hastalığı,
• İhtiyaç sahibi yeni malikin başka şehre tayin olması,
• Boşanma nedeniyle aile yapısının değişmesi,
• Beklenmeyen mali zorluk nedeniyle konutu kullanamama.

Eski Kiracının Tazminat Hakkı

Yasağa aykırı davranılırsa eski kiracı, son kira yılına eşit tutarda tazminat talep edebilir. Tazminat hakkı için kiracının taşınmazın yeniden kiraya verildiğini öğrendiğinden itibaren makul süre içinde dava açması gerekir.

Satış Yasak Kapsamında mı?

Hayır. Yasak sadece kiraya verme için geçerlidir. Tahliye edilen taşınmaz makul süre sonra üçüncü kişiye satılabilir. Ancak kısa süre içinde satış yapılması, ihtiyaç iddiasının samimiyetini zayıflatır ve tazminat davasına yol açabilir.

Dava Süreci, Yetkili Mahkeme ve Süreler

Yeni malik tahliye davası, taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesinde açılır. 1 Eylül 2023 sonrasında kira uyuşmazlıkları için zorunlu dava şartı arabuluculuk uygulanmaktadır.

Süreç Adımları

1. Tapuda devir tamamlanır (gün 0),
2. 1 ay içinde noter ihtarnamesi gönderilir,
3. 6 ay bekleme süresi boyunca kiracıyla anlaşma denemesi yapılabilir,
4. 6 ay sonunda arabuluculuk başvurusu yapılır,
5. Anlaşma sağlanamazsa tahliye davası açılır,
6. Mahkeme süreci 6-12 ay sürer,
7. Karar kesinleştikten sonra ilamlı icra takibi ile fiili tahliye yapılır.

Dava Dilekçesinde Yer Alacaklar

• Tapu kayıt belgesi (yeni malikin tescil tarihiyle),
• Eski malikle kiracı arasındaki kira sözleşmesi,
• Noter ihtarnamesi ve tebliğ belgesi,
• İhtiyacı ispat eden belgeler (tapu, kira sözleşmesi, vb.),
• Arabuluculuk son tutanağı,
• Tanık listesi (varsa).

Mahkeme Aşamasında Dikkat Edilecekler

• İhtiyacın dava süresince devam etmesi gerekir; ortadan kalkarsa dava düşer,
• Kiracı, ihtiyacın samimi olmadığını ispata yönelik delil sunabilir,
• Bilirkişi raporu (sosyal-ekonomik araştırma) talep edilebilir,
• Tanık beyanları kritik öneme sahiptir.

İlamlı İcra ile Tahliye

Karar kesinleşip kiracı çıkmazsa icra yoluyla tahliye süreci başlatılır. İcra dairesi, mahkeme ilamını esas alarak tahliye emri gönderir; 15 günlük süre sonunda cebri tahliye yapılır.

Sıkça Sorulan Sorular

Tapuda devir tarihi mi yoksa satış senedi tarihi mi esas alınır?

Tapu kütüğüne tescil tarihi esas alınır. Mülkiyetin geçişi tescil ile gerçekleştiği için 1 aylık bildirim ve 6 aylık bekleme süreleri bu tarihten başlatılır. Satış senedinin imzalanma tarihi hukuken anlam taşımaz.

Kiracıyı önce iyi niyetle aramam gerekir mi?

Yasal olarak şart değildir; ancak iyi niyet kuralları gereği önce uzlaşmaya çalışmak tavsiye edilir. Kiracıya makul süre verilmesi, yeni konut bulmasına yardım edilmesi, taşınma masraflarının kısmen üstlenilmesi gibi yaklaşımlar uyuşmazlığı yargı yoluna taşımadan çözer.

Kira sözleşmesi yapılmadan önce taşınmazı satın aldıysam TBK 351 uygulanır mı?

Hayır. TBK m. 351, satın alma tarihinde kira sözleşmesinin mevcut olduğu haller için geçerlidir. Sözleşme yokken kiracı varsa fuzuli işgalci durumunda olabilir; bu farklı bir hukuki durumdur.

Yeni malik kira bedelini doğrudan kendisine ödenmesini ne zaman talep edebilir?

Tapudaki tescil tarihinden itibaren. Yeni malik kiracıya yazılı bildirimle kira bedelinin kendisine ödenmesini ister. Bu bildirimden sonra eski malike yapılan ödemeler geçerli sayılmaz. Kira tespit talebi için kira tespit davası rehberimize bakabilirsiniz.

Tahliye edilen kiracı tazminat alabilir mi?

Yasal şartlar doğrultusunda yapılan tahliyede kiracı tazminat alamaz. Ancak yeni malik, 3 yıllık yeniden kiralama yasağına aykırı davranırsa kiracı, son kira yılına eşit tazminat hakkı kazanır.

Yeni malik tahliye davasını avukatsız açabilir mi?

Evet. Sulh Hukuk Mahkemesinde avukat zorunluluğu yoktur. Ancak süre hesaplamaları, ihtarname içeriği, ispat aracı seçimi gibi teknik konular uzmanlık gerektirdiğinden avukatla çalışılması tavsiye edilir.

Birden fazla kişi taşınmazı paylı olarak satın aldıysa TBK 351 uygulanır mı?

Evet. Yeni paydaşlardan birinin veya yakınlarının ihtiyacı için TBK m. 351 işletilebilir. Ancak paylı mülkiyet kuralları gereği davayı açabilmek için çifte çoğunluk şartı aranır.