Tahliye Taahhütnamesi Geçerli mi 2026: Boş İmza ve Tarih Tartışması

Tahliye taahhütnamesi, kiracının taşınmazı belirli bir tarihte boşaltacağına dair yazılı taahhüdüdür ve uygulamada kiraya verenler için en hızlı tahliye yollarından biridir. Ancak 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 352/1 ve Yargıtay içtihatları çerçevesinde tahliye taahhüdünün geçerli sayılabilmesi için belirli şartlar aranır. Boş imza iddiası, tarih sonradan yazıldı tartışması, sözleşme ile birlikte imza gibi sorunlar bu davaların temel uyuşmazlık konularıdır. Bu rehber 2026 yılında tahliye taahhütnamesinin geçerlilik şartlarını, sürecini ve dava aşamasındaki itiraz yollarını detaylı şekilde açıklamaktadır.

Tahliye Taahhütnamesi Nedir?

Tahliye taahhütnamesi, kira sözleşmesi taraflarından kiracının, sözleşmeye konu taşınmazı belirli bir tarihte boşaltacağına ilişkin tek taraflı yazılı beyanıdır. TBK m. 352/1 düzenlemesinde "belirli süreli kira sözleşmelerinde" düzenlenmiş olsa da uygulamada belirsiz süreli sözleşmelerde de geçerli kabul edilmektedir.

Tahliye taahhütnamesi, kiracının iradesini açıkça ortaya koyduğu için tahliye davası açan kiraya verenin elinde en güçlü delillerden biridir. Ancak Yargıtay'ın kiracıyı koruma politikası gereği taahhüdün geçerliliği titizlikle denetlenir.

Geçerlilik Şartları (TBK 352/1)

Tahliye taahhüdünün geçerli sayılabilmesi için aşağıdaki şartların birlikte bulunması gerekir:

• Yazılı şekil: Taahhüt mutlaka yazılı olmalıdır. Sözlü taahhüt geçersizdir.
• Kiracının iradesi: Taahhüt, kiracının özgür iradesiyle, baskı altında olmadan verilmelidir.
• Sözleşmeden sonra düzenleme: Kira sözleşmesinden makul bir süre sonra ayrı olarak imzalanmalıdır.
• Belirli tahliye tarihi: Taahhütte tahliye edilecek tarih net olarak belirtilmelidir.
• Düzenleme tarihi: Belgenin düzenlendiği tarih açıkça yer almalıdır.
• İmza: Kiracının ıslak imzasını içermelidir; elektronik imza ile düzenleme tartışmalıdır.
• Taşınmaz bilgisi: Tahliye edilecek taşınmazın adresi belirtilmelidir.

Sözleşme ile Birlikte Alınan Taahhüdün Geçersizliği

Yargıtay 3. ve 6. Hukuk Daireleri'nin yerleşik içtihatlarına göre, kira sözleşmesi ile aynı anda imzalanan tahliye taahhütnamesi geçersizdir. Bunun nedeni, kiracının taşınmaza girebilmek için tahliye taahhüdünü vermek zorunda kalmış olmasıdır; yani iradenin serbest olmamasıdır.

Yargıtay'ın kabul ettiği makul süre, sözleşmenin imzalanmasından sonra en az 1 hafta - 1 ay arasıdır. Bu sürenin altında düzenlenen taahhütler, çoğunlukla geçersiz sayılır.

Boş İmza ve Sonradan Doldurma İddiası

Kiracıların en sık ileri sürdüğü itiraz "taahhüdü boş imzaladım, sonradan dolduruldu" şeklindedir. Bu iddianın ispat yükü kiracıya aittir.

İspat Yöntemleri

• Bilirkişi incelemesi: Yazı ve imzanın aynı anda mı, farklı zamanlarda mı yazıldığı tespit edilebilir,
• Mürekkep analizi: Farklı mürekkep türleri kullanılması durumu güçlendirir,
• Tanık beyanı: İmzalama anında bulunan kişiler tanıklık edebilir,
• Yazılı belgeler: Aynı dönemde yazılan diğer belgelerle karşılaştırma.

Boş imza iddiası ispat edilirse taahhüt geçersiz sayılır ve tahliye davası reddedilir. Ayrıca kiraya verene karşı dolandırıcılık iddiası gündeme gelebilir.

Tarih Tartışması ve İspat Yükü

Tahliye taahhütnamesinde iki ayrı tarih bulunur:

• Düzenleme tarihi: Belgenin yazıldığı tarih,
• Tahliye tarihi: Kiracının taşınmazı boşaltacağı tarih.

Tarih Eksikliği

Düzenleme tarihi olmayan taahhütler, sözleşme ile aynı anda imzalandığı varsayımıyla genellikle geçersiz sayılır. Tahliye tarihi belirsiz veya muğlak olan taahhütler de uygulanamaz.

Yazılı Tarih ile Gerçek Tarih Farkı

Kiraya veren, belgede yazılı tarihte taahhüdün alındığını ispat etmek zorundadır. Kiracı aksini iddia ederse, ispat yükü kendisinde olur. Adli bilişim raporu veya tanık beyanı bu iddiayı destekleyebilir.

Taahhüt Süresi Sonrasında Tahliye Yolları

Tahliye taahhütnamesinde belirtilen tarihte kiracı taşınmazı boşaltmazsa, kiraya verenin önünde iki seçenek vardır:

1. İcra dairesi üzerinden tahliye emri: Daha hızlı, ancak kiracı itiraz ederse durdurulur,
2. Sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası: Daha güvenli ancak yavaş.

Hangi yolun seçileceği, taahhüdün gücüne ve kiracının olası itirazına bağlıdır. Daha geniş bilgi için kiracıyı çıkarma 8 yasal tahliye sebebi rehberimize bakabilirsiniz.

İcra Yoluyla Tahliye (Örnek 14)

Kiraya veren, taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren 1 ay içinde icra dairesine başvurarak Örnek 14 tahliye emri göndertebilir. Bu yol şu adımları takip eder:

1. İcra dairesine takip talebi sunulur, tahliye taahhüdü ek olarak verilir,
2. Kiracıya tahliye emri tebliğ edilir (7 gün içinde itiraz hakkı tanınır),
3. İtiraz edilmezse: takip kesinleşir, 15 gün içinde fiili tahliye yapılır,
4. İtiraz edilirse: takip durur, kiraya veren 6 ay içinde itirazın kaldırılması davası açar.

Tahliye Davası Yolu

Daha güvenli bir yol olarak sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açılabilir. Bu durumda:

• Taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi yetkilidir,
• Önce zorunlu arabuluculuk şartı tamamlanır (1 Eylül 2023 sonrası),
• Dava ortalama 6-12 ay sürer,
• Karar kesinleştikten sonra icra tahliyesi yapılır.

Yargıtay'ın Yerleşik Kriterleri

Yargıtay 3. ve 6. Hukuk Daireleri, tahliye taahhütnamesi davalarında şu kriterleri yerleşik olarak uygulamaktadır:

• Sözleşme ile birlikte alınan taahhüt geçersizdir,
• Tarih eksikliği taahhüdü zayıflatır ancak otomatik olarak geçersiz kılmaz,
• Boş imza iddiasında ispat yükü kiracıdadır,
• Tahliye taahhüdü kira sözleşmesinin yenilenmesi ile birlikte geçersiz hâle gelmez,
• Aile konutu şerhi varsa eşin de imzası aranabilir,
• Ortak kiracılarda hepsinin imzası gerekir.

Sıkça Sorulan Sorular

Tahliye taahhüdü kira sözleşmesi yenilense de geçerli mi?

Evet. Kira sözleşmesinin yenilenmesi (uzaması) tahliye taahhüdünü geçersiz kılmaz. Taahhütte belirtilen tarihte kiracı taşınmazı boşaltmak zorundadır.

Tahliye taahhüdüne karşı dava açılabilir mi?

Evet. Kiracı, taahhüdün boş imzalandığı, sözleşme ile birlikte verildiği veya iradenin serbest olmadığı iddiasıyla geçersizlik davası açabilir. Bu dava, tahliye davası ile birleştirilebilir.

Tahliye tarihi geçti, ne kadar süre içinde dava açmalıyım?

1 ay içinde tahliye davası açılması veya icra dairesine başvurulması gerekir. Süre kaçırılırsa taahhüt etkisini kaybedebilir.

Taahhüt fotoğraf çekilerek geçerli olur mu?

Hayır. Tahliye taahhüdünün ıslak imzalı orijinal nüshası gerekir. Fotokopi veya fotoğraf ispat aracı olabilir ancak orijinal yoksa karşı taraf reddedebilir.

Ev sahibi öldüyse taahhüt geçerli mi?

Evet. Tahliye taahhüdü kira sözleşmesine bağlı bir hak olduğundan, mirasçılar veraset ilamı ile kiraya veren sıfatını kazanır ve taahhüdü uygulayabilir. Detay için veraset ilamı rehberimize bakınız.

Tahliye taahhüdü noterde mi düzenlenmelidir?

Hayır, noter şartı yoktur. Ancak noter aracılığıyla düzenlenen taahhüt, boş imza iddiası karşısında daha güçlüdür. Noter ihtarnamesi rehberimize bakabilirsiniz.