Kiracının kira borcunu ödememesi, ev sahiplerinin en sık karşılaştığı sorunların başında gelir. Türk Borçlar Kanunu, bu durumda ev sahibine çeşitli hukuki yollar tanımaktadır. 2026 yılı güncellemesiyle bu rehber, kira borcunu ödemeyen kiracıya karşı atılabilecek adımları ayrıntılı olarak açıklamaktadır.
Kiracı Kira Ödemezse Ne Olur?
Kira borcunun ödenmemesi, kiracıya karşı birden fazla hukuki yolu açık bırakır. Ev sahibi; icra takibi başlatabilir, kiracıyı iki haklı ihtar yöntemiyle tahliye ettirebilir ya da tahliye davası açabilir. Hangi yolun tercih edileceği somut duruma, kiracının tutumuna ve ödenmemiş kira miktarına göre değişir.
İki Haklı İhtar Yöntemi (TBK m. 352)
Türk Borçlar Kanunu'nun 352. maddesi, ev sahibine önemli bir hak tanır: Kiracı, bir kira yılı içinde iki kez haklı ihtar gönderilmesine rağmen kira borcunu ödemezse ev sahibi, kira döneminin bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açabilir.
İhtar Nasıl Gönderilir?
İhtar, noter aracılığıyla gönderilmelidir; SMS veya WhatsApp mesajı hukuki geçerlilik taşımaz. Her ihtar, kiracıya ayrı ayrı tebliğ edilmiş olmalıdır. İki haklı ihtar aynı kira yılında gönderilmelidir; farklı yıllara ait ihtarlar bu yol için birleştirilemez.
İcra Takibi ile Tahsilat
Ödenmemiş kira bedelinin tahsili için doğrudan icra takibi başlatılabilir. İcra müdürlüğüne yapılan başvuruyla kiracıya ödeme emri gönderilir. Kiracı 7 gün içinde itiraz etmezse veya itiraz geçersiz sayılırsa icra takibi kesinleşir ve taşınmazlar haczedilebilir. Kira alacağı için ayrıca teminat gösterilmesi gerekmez.
Tahliye Davası Açma
Kira borcu nedeniyle tahliye davası açılabilmesi için iki temel yol vardır:
- İki haklı ihtar yoluyla tahliye (TBK m. 352): Yukarıda açıklandığı üzere, iki noter ihtarından sonra kira dönemi sonunda dava açılır.
- Temerrüt nedeniyle tahliye (TBK m. 315): Kiracının kira borcunu ödemekte temerrüde düşmesi durumunda, ev sahibi 30 günlük ödeme süresi vererek tahliye isteyebilir. Bu yol, iki ihtar koşulu aranmaksızın doğrudan uygulanabilir.
Depozito Kullanılabilir mi?
Ödenmemiş kira borcu için depozito hesabındaki para doğrudan kullanılamaz; bunun için önce kiracının rızası ya da mahkeme kararı gerekir. Depozito, kira sözleşmesinin sona ermesinin ardından hasar ve ödenmemiş borçlar mahsup edilerek iade edilir.
Sık Yapılan Hatalar
Ev sahiplerinin bu süreçte düştüğü en yaygın hatalar şunlardır: yazılı ihtar yerine sözlü uyarı vermek, notersiz ihtar göndermek, iki haklı ihtarı aynı kira yılına yaymayı ihmal etmek ve tahliye davası için yasal süreyi (1 ay) kaçırmak. Bu hatalar, haklı bir tahliye talebini hükümsüz kılabilir.
Büromuzun Desteği
Kira borcunu ödemeyen kiracıyla mücadele ederken doğru hukuki adımları atmak kritik önem taşır. Balgat Hukuk & Arabuluculuk Bürosu, kira uyuşmazlıklarında hem ev sahiplerine hem de kiracılara hukuki destek sunmaktadır. 0312 285 5153 numaralı hattı arayarak danışabilirsiniz.