Kira bedeli tespit davası ve kira bedeli uyarlama davası, uygulamada sıklıkla karıştırılan ancak birbirinden farklı hukuki nitelikte iki ayrı dava türüdür.
Kira Bedeli Tespit Davası Nedir?
Kira bedeli tespit davası, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde uygulanacak kira bedelinin hâkim tarafından belirlenmesidir. Hukuki dayanağı TBK 344'tür.
Tarafların yenilenen kira dönemleri için bir artış oranı kararlaştırmışlarsa bu oranın TÜFE 12 aylık ortalamasının altında kalması nedeniyle ek artış istenemez. Taraflar artış oranı kararlaştırmamışlarsa hâkim TÜFE oranını aşmamak kaydıyla hakkaniyete göre bedeli belirler.
Kira sözleşmesinin 5 yılı geçmesi halinde TBK 344/3 uyarınca tarafların anlaşması olsun ya da olmasın, hâkim TÜFE, kiralananın durumu ve emsal kira bedellerini gözetir.
Davanın Açılma Zamanı
TBK 345 uyarınca kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak yeni kira döneminden geçerli olması isteniyorsa iki koşuldan birinin sağlanması gerekir:
- Yeni dönem başından en az 30 gün önce dava açılmış olmalı, ya da
- Kiraya veren tarafından bu süre içinde kira artışına ilişkin yazılı bildirim yapılmış olmalıdır.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
Kira tespit davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Yetkili mahkemeler davalının yerleşim yeri mahkemesi ile sözleşmenin ifa yeri mahkemesidir.
Kira Bedeli Uyarlama Davası Nedir?
Kira bedeli uyarlama davası, kira sözleşmesinin imzalanması esnasında öngörülemeyen ve öngörülmesi beklenemeyen olağanüstü durumlar (savaş, ekonomik buhran, salgın hastalık vb.) nedeniyle ifanın katlanılmaz hale gelmesi durumunda açılan davadır. Hukuki temeli TBK 138 (aşırı ifa güçlüğü) hükmüdür.
Uyarlama Davası Şartları (TBK 138)
- Hukuken geçerli bir kira sözleşmesi bulunmalıdır.
- Sözleşme imzalanırken taraflarca öngörülemeyen olağanüstü bir durum gerçekleşmelidir.
- Olağanüstü durum borçludan kaynaklanmamalıdır.
- İfanın talep edilmesi dürüstlük kuralına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değişim gerçekleşmiş olmalıdır.
- Borçlu borcunu henüz ifa etmemiş ya da ihtirazi kayıtla ifa etmiş olmalıdır.
İki Dava Arasındaki Temel Farklar
- Kira tespit davası yalnızca konut ve çatılı işyerlerine özgüdür; uyarlama davası tüm kira sözleşmelerinde açılabilir.
- Kira tespit davasında hâkim TÜFE sınırıyla bağlıdır; uyarlama davasında böyle bir sınır yoktur.
- Uyarlama davası için olağanüstü durum şartı aranırken tespit davasında bu şart yoktur.
Kira tespit veya uyarlama davası için avukatlık desteği almak ister misiniz? Ankara kira avukatı sayfamızı inceleyin →
%25 Kira Tavan Döneminin Sona Ermesi
2022–2024 döneminde uygulanan yasal %25 artış tavanı sona ermiştir. 2024 yılından itibaren konut kiralarına önceki yılın 12 aylık ortalama TÜFE oranı sınır olarak uygulanmaktadır. İşyeri kiralarında böyle bir tavan yoktur; sözleşmedeki artış oranı veya TBK m. 344 geçerlidir.
Delil ve İspat Araçları
Tespit davasında bölgedeki emsal kira sözleşmeleri ve SPK lisanslı değerleme uzmanı raporu temel delildir. Uyarlama davasında sözleşme tarihindeki ve dava tarihindeki ekonomik göstergeler karşılaştırılır. Mahkeme bilirkişi atayarak kesin değeri belirler.
5 Yıllık Kira Sözleşmelerinde Özel Durum
TBK m. 344/3 uyarınca sözleşme 5 yılını doldurduğunda mahkeme, tarafların anlaştığı artış oranından bağımsız olarak emsal kira değerini, TÜFE endeksini ve hakkaniyeti birlikte değerlendirerek yeni bedeli belirleyebilir.
Büromuzun Kira Hukuku Desteği
Kira tespit ve uyarlama davalarında doğru emsal toplamak, bilirkişi sürecini takip etmek ve mahkemede güçlü argüman sunmak belirleyicidir. Büromuz; hem kiraya verenler hem kiracılar için Ankara'da kira hukuku uyuşmazlıklarını yönetmekte, dava öncesi müzakere imkânlarını da değerlendirmektedir.