İhalenin Feshi Davası 2026: Süre, Sebepler ve Yetkili Mahkeme (İİK 134)

İhalenin feshi davası, icra dairesince yapılan açık artırma sonucunda gerçekleştirilen satışın hukuka aykırı olduğunun ileri sürüldüğü ve ihalenin geçersiz sayılmasının istendiği özel bir dava türüdür. 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu'nun 134. maddesinde düzenlenen bu yol, hem borçlunun hem de alacaklının haklarını korur. Süre kısa (7 gün), yargılama hızlı ve sonucu doğrudan mülkiyet üzerinde etkilidir. Reddedilen davalarda ihale bedelinin %10'u oranında para cezası bulunduğundan, başvurunun hukuki dayanağının güçlü olması gerekir. Bu rehber, 2026 yılı uygulaması açısından ihalenin feshi davasının sürelerini, fesih sebeplerini, yetkili mahkemeyi ve dilekçe örneğini detaylı şekilde açıklamaktadır.

İcra İhalesi Nedir, Nasıl Yapılır?

İcra ihalesi, haczedilmiş bir malın paraya çevrilmesi amacıyla icra dairesince yapılan açık artırma sürecidir. Taşınır mallar (araç, mücevher, ticari emtia) için İİK m. 112-129, taşınmazlar için ise İİK m. 123-134 hükümleri uygulanır.

Bir taşınmazın satılabilmesi için sırasıyla şu işlemlerin tamamlanması gerekir:

• Kıymet takdiri: Bilirkişi raporu ile taşınmazın değeri belirlenir,
• Satış ilanı: Resmî gazete, gazete veya elektronik ilan ile duyurulur,
• Tebligatlar: Borçluya, alacaklıya, tapu sicilindeki ilgililere bildirim yapılır,
• Birinci artırma: Muhammen bedelin %50'sinin altında kalmaz,
• İkinci artırma: %50 şartı korunmak suretiyle yeniden satışa çıkarılır,
• İhalenin tamamlanması: En yüksek peyi süren alıcıya tescil edilir.

Bu aşamalardan herhangi birinde usulsüzlük varsa, ihalenin feshi yoluyla satışın geçersizliği ileri sürülebilir.

İhalenin Feshi Davası Nedir? (İİK 134)

İhalenin feshi davası, icra mahkemesince yapılan açık artırma sonucunda yapılan satışın geçersiz sayılması için açılan özel hukuk yargısına dair bir başvurudur. İİK m. 134/2: "İhalenin feshini, Borçlar Kanunu'nun 281. maddesinde yazılı sebepler de dahil olmak üzere yalnız satış isteyen alacaklı, borçlu, tapu sicilindeki ilgililer ve pey sürmek suretiyle ihaleye iştirak edenler, ihale tarihinden itibaren yedi gün içinde icra mahkemesinden isteyebilirler."

Bu dava, normal bir hukuk davası değildir; şikayet niteliğindedir. Yargılama basit usule tabi olup, duruşma zorunlu değildir. Bu nedenle çok hızlı sonuçlanması beklenir.

Dava Açma Süresi: 7 Gün ve İstisnalar

Dava açma süresi 7 gündür. Bu süre, kural olarak ihalenin yapıldığı günü takip eden günden başlar. Süre hak düşürücü niteliktedir; kaçırıldığında ihale kesinleşir ve geriye dönüş yoktur.

Süre Hesaplamasının Özel Halleri

Bazı durumlarda 7 günlük süre, ihale tarihinden değil farklı bir tarihten başlar:

• Fesih sebebi sonradan öğrenildiyse: Öğrenildiği tarihten itibaren 7 gün, fakat her hâlükârda ihaleden itibaren 1 yıl içinde dava açılmalıdır,
• Tebligat yapılmamış ilgililer için: Süre, ihaleden gerçekten haberdar olduğu tarihten işlemeye başlar,
• Hile veya fesat halinde: Hilenin öğrenilmesinden itibaren 7 gün, ihaleden itibaren 1 yıl içinde,
• Resmî tatil ve hafta sonu: Son gün resmi tatile denk gelirse takip eden ilk iş gününe uzar.

Fesih Sebepleri: Üç Ana Kategori

Yargıtay içtihatları ve doktrin, fesih sebeplerini üç ana grupta inceler.

1. İhaleye Hazırlık Aşamasındaki Usulsüzlükler

• Kıymet takdirinin hatalı yapılması: Bilirkişi raporunun değeri çok düşük veya çok yüksek belirlemesi, raporun tebliğ edilmemesi,
• Satış ilanının usulsüzlüğü: İlanın yapılmaması, yanlış gazetede yayımlanması, ilan süresinin kısa tutulması,
• İlanda eksik veya yanlış bilgi: Taşınmazın niteliği, eklentileri, sınırları gibi bilgilerin eksik gösterilmesi,
• Tebligat hatası: Borçluya, ilgililere veya rehinli alacaklılara tebligat yapılmamış olması,
• Satış şartnamesinin usulsüz hazırlanması.

2. İhalenin Yapılması Sırasındaki Usulsüzlükler

• Artırmaya fesat karıştırma: İhaleye katılanlar arasında anlaşma yapılarak fiyatın düşük tutulması, danışıklı pey sürülmesi,
• Alıcının ehliyetsizliği: İhaleye katılması yasaklanan kişilerin (icra memuru, hakim, bilirkişi vb.) iştirak etmesi,
• Tehdit veya cebir: Pey sürmek isteyenlerin engellenmesi,
• Açık artırma usulüne uymama: Önceden açıklanmadan satışın yapılması, ihale saatinin değiştirilmesi,
• Asgari bedel kuralının ihlali: Muhammen bedelin %50 altında satış yapılması.

3. İhale Konusu Malın Esaslı Vasıflarındaki Yanılma

Borçlar Kanunu m. 281'e atıfla, ihale konusu malın esaslı vasıflarında yanılma da fesih nedenidir. Örneğin:

• Taşınmazın imar durumunun farklı olması,
• Belirtilen yüzölçümünün gerçekle uymaması,
• Üzerinde olmadığı söylenen hak ve yükümlülüklerin bulunması,
• Belirtilen niteliklere uymayan yapı sınıflandırması.

İhalenin Feshini Kimler İsteyebilir?

İİK m. 134/2'de fesih davası açma yetkisi sınırlı bir kişi grubuna verilmiştir:

• Satış isteyen alacaklı: Satışı talep eden ana alacaklı,
• Borçlu: Haczedilen malın sahibi,
• Tapu sicilindeki ilgililer: İpotek alacaklıları, intifa hakkı sahipleri, şuf'a hakkı sahipleri,
• İhaleye iştirak edenler: Pey sürerek artırmaya katılmış olan kişiler,
• Menfaati ihlal edilenler: Tebligat yapılmadığı için ihaleden haberi olmayan ilgililer.

Bunların dışındaki kişilerin (örneğin sıradan üçüncü kişiler, ihaleden haberdar olup da iştirak etmeyenler) fesih davası açma hakkı yoktur.

Yetkili ve Görevli Mahkeme

İhalenin feshi davasında görevli mahkeme icra mahkemesidir. Yetkili icra mahkemesi ise ihaleyi gerçekleştiren icra dairesinin bulunduğu yerdeki mahkemedir.

İstisna: İzale-i Şuyu Satışları

Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası sonucu yapılan taşınmaz satışlarında, ihalenin feshi sulh hukuk mahkemesinde istenir. Çünkü bu satışlar icra dairesince yapılsa da, dayanağı sulh hukuk mahkemesi kararıdır.

Yetki kuralları kamu düzenindendir; yetkisiz mahkemede açılan dava re'sen reddedilir, dosya yetkili mahkemeye gönderilmez.

Yargılama Usulü ve Karar Süresi

İhalenin feshi davası, icra mahkemesince basit yargılama usulüne göre incelenir. Yargılamanın temel özellikleri:

• Duruşma: Mahkemenin takdirine bağlıdır; çoğu zaman dosya üzerinden inceleme yapılır,
• Karar süresi: İİK m. 134/2 uyarınca 20 gün içinde karar verilmesi öngörülmüştür (düzenleyici süre),
• Deliller: İhale dosyası, tebligat parçaları, satış ilanı, kıymet takdir raporu,
• İhtiyati tedbir: Davacı talep ederse, tescilin durdurulması için ihtiyati tedbir kararı verilebilir,
• İstinaf: Karara karşı 10 gün içinde istinaf yoluna başvurulabilir.

Uygulamada, ihalenin feshi davaları ortalama 3-6 ay içinde sonuçlanmaktadır. İhtiyati tedbir verilmediği takdirde, dava devam ederken alıcı adına tescil yapılabilir.

İhalenin Feshi Dilekçesi Örneği

Aşağıdaki şablon, somut olaya göre uyarlanarak kullanılabilir. Fesih sebebi mutlaka somut delillerle desteklenmelidir.

Detaylı dilekçe örnekleri için ödeme emrine itiraz dilekçesi rehberimizi de inceleyebilirsiniz.

%10 Para Cezası ve İstinaf Yolu

İİK m. 134/2 son cümlede önemli bir caydırıcı düzenleme yer alır: "İhalenin feshini şikayet yolu ile talep eden ilgili, vakî yolsuzluk neticesinde kendi menfaatlerinin muhtel olduğunu ispatlamaya mecburdur." Buna ek olarak "İhalenin feshi talebi reddedildiği takdirde, talepte bulunan, ihale bedelinin yüzde onu oranında para cezasına mahkum edilir."

%10 Para Cezasının Hesabı

Örneğin 2.000.000 TL'ye ihale edilen bir taşınmazda fesih talebi reddedilirse, davacı 200.000 TL para cezası ödemek zorunda kalır. Bu nedenle dava, hukuki dayanağı güçlü olmayan hallerde başvurulmamalıdır.

Para Cezasının Verilmediği Haller

• Davanın esastan değil usulden reddedildiği durumlar (örneğin süre aşımı dışındaki usul nedenleri),
• Davacının kötüniyetli olmadığının açıkça belirlendiği haller,
• Davadan feragat edilmesi.

İstinaf ve Temyiz

İcra mahkemesinin kararına karşı, tebliğden itibaren 10 gün içinde bölge adliye mahkemesine istinaf başvurusu yapılabilir. Belirli parasal sınırın üzerinde olan davalar bakımından Yargıtay'a temyiz yolu da açıktır.

Sıkça Sorulan Sorular

İhalenin feshi davası kaç günlük süreye tabidir?

İhalenin yapıldığı günden itibaren 7 gündür. Fesih sebebi sonradan öğrenildiğinde öğrenmeden itibaren 7 gün ve her hâlükârda ihaleden itibaren 1 yıl içinde dava açılabilir.

İhalenin feshi sırasında ihtiyati tedbir alınabilir mi?

Evet. Davacı, tapuya tescilin durdurulması için icra mahkemesinden ihtiyati tedbir talep edebilir. Mahkeme, genellikle teminat karşılığında tedbir kararı verir.

Kıymet takdirine itiraz ile ihalenin feshi davası aynı şey midir?

Hayır. Kıymet takdirine itiraz, satış öncesinde 7 gün içinde yapılır ve bilirkişi raporuna karşıdır. İhalenin feshi ise satıştan sonra açılan ayrı bir davadır. Ancak kıymet takdirinin hatalı olması, ihalenin feshi sebebi olarak da ileri sürülebilir.

İhalenin feshi talebi reddedilirse para cezası ödenir mi?

Evet. İhale bedelinin %10'u oranında para cezasına hükmedilir. Bu nedenle dava, hukuki dayanağı güçlü olmadan açılmamalıdır.

Aile konutu olan taşınmazın ihalesi feshedilebilir mi?

Aile konutu şerhi tapuda kayıtlıysa ve borca girerken eş muvafakati alınmamışsa, bu durum ihalenin feshi sebebi olarak ileri sürülebilir. Şerh yoksa fesih talebi zorlaşır.

İhalenin feshi sırasında yapılan tescil ne olur?

Fesih kararı kesinleşince, alıcı adına yapılan tescil iptal edilir ve taşınmaz tekrar borçlu adına döner. Alıcının ödediği bedel kendisine iade edilir.

Borçlu, ihalenin feshini her zaman isteyebilir mi?

Borçlu, fesih davası açma yetkisine sahiptir ancak 7 günlük süreye uymak ve fesih sebebinin somut delillerle ispatlanmasını sağlamak zorundadır. Salt "fiyat düşük" iddiası tek başına yeterli değildir.